나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3938 [2] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 153 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 소재 "덕성2리마을회관" 남동측 근거리(일련번 호(1, 2)) 및 흥해읍 죽천리 소재 "죽천마을회관" 북서측 인근(일련번호(3))에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) : 공히 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, "답"으로 이용 중임. 일련번호(3) : 남동측 하향 완경사지에 위치하는 사다리형의 토지로서, 자체지반 대체로 등고 평탄하며, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1, 2) : 공히 북측으로 폭 약 3 ~ 4미터의 포장도로와 접함. 일련번호(3) : 남동측으로 폭 약 3 ~ 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역) <가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28) <수도법>임. 일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역 <수도법>임. 일련번호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 일련번호(1, 2) 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "답"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 '전'이나 현황상 '주거나지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3938 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 153

용도: 전 (토지)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 296,520,000원

토지면적: 353.00㎡ (약 106.8평)

토지지분: 353㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리에 소재하며, "죽천마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인접 도로 폭은 약 3~4미터로, 차량 진입 시 다소 협소하게 느껴질 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 (형태, 이용상태)

일련번호(1, 2) 토지는 인접 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황상 '답'으로 이용 중입니다.

일련번호(3) 토지는 남동측 하향 완경사지에 위치하는 사다리형 토지로서, 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황상 '주거나지' 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 계획관리지역, 도시지역 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 지정 및 각종 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

토지 등기부상 소유권은 김광훈에서 용충수로 이전되었으며, 말소기준권리인 농협은행 근저당(2020-09-17 접수, 600,000,000원)을 포함하여 다수의 권리가 설정되었다가 말소된 것으로 확인됩니다. 본 경매는 농협은행의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

3.2. 임차인 분석 (및 인수 여부)

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 그러나 임대 관계가 미상이므로, 추후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 17일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을12)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 흥해읍 죽천리는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다. 인근 마을회관이 소재하여 기본적인 지역 커뮤니티 기능이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 주요 시설

가까운 거리에 병원으로는 좋은선린병원, 늘속편한내과 등이 있으며, 약국도 다수 분포하고 있습니다. 대형마트로는 죽도점 홈플러스가 있으나, 본 건과의 직접적인 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 차원에서 생활폐기물처리시설(음식물쓰레기 처리시설, 소각장, 매립장 등) 설치를 추진 중이며, 이와 관련하여 흥해읍 일부 지역에서 주민 반대 및 갈등이 발생한 사례가 있습니다. 본 건 토지가 이러한 시설 예정지와 인접해 있는지 여부는 별도의 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 지목과 현황의 차이

가장 중요한 리스크 요인으로, 토지 공부상의 지목은 '전'이나 현황 '답' 또는 '주거나지'로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축 허가, 토지 이용 변경 신고 등에서 문제가 발생하거나 추가적인 행정 절차를 요구받을 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 지정 및 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 도로 접근성

본 건에 접한 도로가 폭 약 3~4미터 수준으로, 차량 접근 및 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

5.4. 임대차 관련 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 향후 인수되지 않는 임차인이 있을 경우 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 투자 포인트

* 포항시 개발 잠재력: 흥해읍 지역은 포항시의 지속적인 개발 계획 하에 있는 지역 중 하나로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주거 용지로서의 잠재력: 현황 '주거나지'로 이용되는 토지는 향후 단독주택 신축 등 주거 목적 개발 시 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 토지 면적 대비 감정가: 353㎡ (약 106.8평)의 토지에 대한 감정가 2억 9천만원은 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려할 때 충분히 검토해 볼 만한 수준입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍 죽천리에 위치한 토지 경매 물건으로, 주거와 농경지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 가장 큰 특징이자 주의해야 할 점은 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이입니다. 특히 '주거나지'로 확인되는 부분의 잠재적 가치와 '답'으로 이용되는 부분의 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 투자 시 신중한 분석이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 296,520,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세, 토지의 현황(주거지, 답), 용도지역 및 개발 제한 사항, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 현황 '주거나지' 부분의 미래 가치와 공부상 '전' 및 현황 '답' 부분의 활용 방안에 대한 면밀한 분석 후, 경매 시장 상황을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.