나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1875 [2] 경상남도 창녕군 대합면 십이리 265-2 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 성산면 대견리 소재 '대견마을' 서측 인근에 위치하며 부근은 전, 답 등이 소재하는 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 사다리형 평지로서, 전 및 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 토지 기호[1] 지상에 소재하는 제시외건물 기호[ㄷ~ㅇ]은 타인 소유로 탐문조사 되는바, 경매 진행시 소유권관계를 재확인 하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창녕군 대합면 십이리 소재 '대합면사무소' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주택 및 나지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

[2] 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

[2] 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

[2] 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 사다리형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 노폭 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2) 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2016-04-21), 주거용지, 지구단위계획구역 (2016-05-19) 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 및 폐문부재로 인해 내부는 조사치 못하였으 며, 내부상황 및 이용상태 등은 인근 호수의 이용상황, 외부관찰 및 탐문조 사 등에 의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1875 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 십이리 265-2 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 66,000,000원

토지면적: 72.12㎡ (약 21.81평)

건물면적: 73.20㎡ (약 22.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 창녕군 대합면 십이리 소재 '대합면사무소' 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 소규모 공동주택, 주택 및 나지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 노폭 5m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지감정평가요항표에 따르면, 본건 토지(기호1)는 경상남도 창녕군 성산면 대견리 소재 '대견마을' 서측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 소재하는 경지정리지대입니다.

* 토지(기호1)는 북측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2016년 7월 6일 접수된 우포농업협동조합의 근저당(을3)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 근저당 이하 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍성숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 297,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "지이오힐타운"(연립, 2016년 건축)의 2024년 11월 5일 실거래 사례는 전용면적 68.13㎡ 기준으로 11,995만원입니다. 이는 평당 약 176만원 수준입니다.

* 본건은 1994년에 건축 허가를 받은 다세대주택으로, 비교 대상인 2016년식 연립주택보다 약 22년 더 오래되었습니다.

* 건물의 노후도를 고려할 때, 인근 신축 연립의 시세가 직접적으로 적용되기는 어렵습니다.

* 본건의 감정가는 66,000,000원으로, 주변 신축 연립/빌라의 시세(약 1억 1,995만원) 대비 현저히 낮은 편입니다. 이는 건물의 노후화 및 지역 시세 반영으로 판단됩니다.

* 다만, 창녕군 대합면 지역에서 2026년 7월 10일 등록된 545평 토지가 1.1억, 521평 토지가 2.5천에 거래되는 등 토지 거래가 활발히 이루어지고 있으나, 주택 거래에 대한 구체적인 최신 시세 정보는 제한적입니다.

* 본건의 감정가가 잠재적 가치 대비 낮을 가능성이 있으나, 정확한 현 시세 산정에는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '대합면사무소' 남동측 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 주변은 소규모 공동주택, 주택, 나지 및 경지정리된 전, 답 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보만으로는 창녕군 대합면 십이리 지역 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 창녕군에는 생활폐기물 소각시설이 운영 중이나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되는 경우, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 사건 진행 내역 및 법원 공고를 면밀히 확인해야 합니다.

* 미확인 내부 상태: 현장 조사 시 내부를 확인하지 못하였으며, 이는 실제 내부 상태가 예상보다 좋지 않을 가능성을 내포합니다. 수리 및 보수가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 타인 소유 건물 가능성: 본건 토지 지상에 타인 소유로 탐문 조사된 제시외 건물이 있을 수 있다는 특이사항이 있습니다. 경매 진행 전 소유권 관계를 반드시 재확인하여 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년에 건축 허가를 받은 건물로, 약 30년의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 대합면에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 비교적 저렴한 감정가에 비해 인근 신축 건물의 시세가 높게 형성되어 있으나, 본건은 건물 노후화 및 특정 리스크 요인으로 인해 감정가가 낮게 책정된 것으로 추정됩니다. 중복사건, 미확인 내부 상태, 타인 소유 건물 가능성, 건물 노후화 등의 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 주변 신축 시세 대비 감정가가 현저히 낮아, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 활용 및 관리가 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 창녕군 대합면은 지역 개발 및 교통망 확충(예: 대합 산업단지 연장)에 대한 기대감이 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 인근 신축 연립 매매가 (2024년 11월, 68.13㎡ 기준): 119,950,000원

* 본건 건물 준공 년도: 1994년 (건축 허가 기준)

* 본건은 건물 노후화, 미확인 내부 상태, 중복사건 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 신축 대비 시세 차이가 크지만, 감정가 수준에서 입찰가를 산정하고, 향후 리모델링 비용 및 발생 가능한 추가 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 70,000,000원: 감정가 수준에서 보수적으로 접근할 경우

* 85,000,000원: 시장 가치 및 잠재적 상승 여력을 고려하되, 리스크를 감안한 상단

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.