나이스옥션 법원경매 논산 2024타경2070 [1] 충청남도 논산시 벌곡면 사정리 399 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 사정리 소재 "한삼천교" 남동측 인근에 위치하는 토지로 서, 주위일원은 캠핑장, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 하천주변 농경지대로 서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 국도변에 버스정류장이 소재, 면소재지까는 차량으로 약 5분정도 소요됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서, "답기타 및 일부 축사부지 및 소류지" 로 기호(2,5) : 부정형의 평지로서, "캠핑장부지" 로 기호(9) : 부정형의 평지로 "축사부지" 로 기호(11) : 부정형의 평지로서 "답기타" 로 기호(12) : 부정형의 평지로서 "답기타 및 일부 제시외건물부지" 로 기호(13) : 부정형의 완경사로서 "토지임야" 기호(14) : 부정형의 평지로서 "근린생활시설부지" 로 기호(16) : 부정형의 급경사로 "자연림" 임.

인접 도로상태

기호(1,2,5,9,11,12,13,16) : 지적도상 "맹지" 기호(12) : 지적도상 "맹지" 이나, 현황은 제방도로에 접함. 기호(14) : 소로한면에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5,9,11,12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(13) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>. 기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 소로2류(폭 8M~10M) (접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<국지도68>. 기호(16) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산 지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(3) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서 ·외벽 : 적벽돌치장쌓기 등 마감. ·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감. ·창호 : 알루미늄샷시 및 목재이중창호 임. (4,6,8) 목조 판넬지붕 단층 건물로서 ·외벽 : 비닐싸이딩 등 마감. ·내벽 : 벽지, 타일 등 마감. ·창호 : 샷시창호 임. (7) 목조 판넬지붕 단층 건물로서 관리불량으로 건물붕괴-사진참조. (10) 경량철골조 스레트지붕 단층 건물로서 ·내외벽 : 철재케이지 마감. (15) 조립식경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서 ·내외벽 : 샌드위치판넬 등 기타마감. ·창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

(3) : 숙박시설(캠핑장) (4,6,8) : 여관(캠핑장) (7) : 건물붕괴로 사용불가 (10) : 축사 (15) : 점포(공실)로서 기준시점현재 시설운영이 중단된 상태로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(기호[15]), 전기설비 등 기타설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(10) : 귀 의뢰목록상의 건축면적{기호(10):196.8㎡}과 실측면적[137.7㎡]}간에 다 소 괴리가 있어 실측면적을 기준으로 평가하였으며, 기호(10)의 의뢰목록상 소재지는 동소 벌곡면 사정리 456-1지상이나, 현황은 동소 사정리 399, 456-1 양지상에 소재하는 것으로 조사됨. 기호(15) : 귀 의뢰목록상의 소재지는 동소 사정리 456-1지상이나, 현황은 동소 사정리 459-4, 459-10 양지상에 소재하는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 모두 포함. 목록1은 현 묵답, 일부 축사부지, 일부는 소류지로 이용중. 목록2,5는 현 건부지로, 목록9는 현 축사부지로, 목록11은 현 묵답 기타로, 목록12는 현 묵답 및 건부지로 이용중, 목록5,11,16의 지상 입목은 토지에 포함 평가도 됨. 목록1,2,5,9,11,12,13,16은 지적도상 맹지. 목록12 현황은 제방도로에 접함. 목록10은 건축면적과 실측면적 차이 있으며 현황은 사정리 399,456-1 양지상 소재. 목록1,11,12는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 논산지원 2024타경2070 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 벌곡면 사정리 399

* 토지 면적: 73,679.00㎡ (약 22,288평)

* 건물 면적: 298.32㎡

* 감정 평가액: 991,048,440원

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 논산계룡농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 충청남도 논산시 벌곡면 사정리 소재 "한삼천교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 캠핑장, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 하천 주변 농경지대입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 국도변에 버스정류장이 소재합니다.

* 면소재지까지 차량으로 약 5분 소요됩니다.

2.3. 도로상태

* 목록1, 2, 5, 9, 11, 12, 13, 16번지 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 목록 12번지 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 제방도로에 접해 있습니다.

* 목록 14번지 토지는 소로 1면에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부채권 총액: 854,213,420원

* 건물 등기부채권 총액: 1,249,287,437원

* 말소기준권리(토지): 2012년 1월 16일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (을9)

* 말소기준권리(건물): 1996년 4월 4일 접수된 주식회사충일상호신용금고의 근저당권 (을1)

3.2. 인수되는권리

* 목록 4. 갑구 순위 2번 소유권이전청구권 가등기 (2002년 9월 26일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 만약 가등기된 매매 예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 내역은 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 본 물건은 농경지, 임야, 하천 등이 어우러진 지역에 위치하며, 캠핑장, 단독주택 등 근린 시설이 산재해 있습니다.

* 동물 및 식물 관련시설, 숙박시설, 축사, 점포 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 주변시설

* "한삼천교" 남동측 인근에 위치하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 의료폐기물 처리 시설 증설 반대 움직임이나 산업폐기물 관련 논란이 지역 내에서 있었던 것으로 나타났으나, 이는 본 물건지와 직접적인 연관성이 있는지는 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 국도변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 면소재지까지 차량으로 약 5분 거리에 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주거환경

* 하천과 인접한 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 농경지 및 임야가 많아 정온한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

* 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권 가등기'로 인해 소유권 상실이라는 매우 심각한 법적 리스크가 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 이용상리스크

* 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 이는 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. (단, 일부는 현황 도로에 접함).

* 목록 1, 11, 12번지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 혼재되어 있어 개발 및 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

6.3. 건물상리스크

* 기호 (7)번 건물은 관리불량으로 붕괴 위험이 있어 즉각적인 철거 또는 보수 필요성이 있습니다.

* 기호 (10) 및 (15)번 건물은 공부상의 건축 면적과 실측 면적에 차이가 존재합니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 넓은 토지와 함께 다양한 종류의 건물을 포함하고 있으나, 현재는 운영이 중단된 상태입니다.

* 주변은 자연 경관과 농경지가 어우러진 지역에 위치하며, 일부 상업 시설(캠핑장 등)이 혼재합니다.

* 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권 가등기'로 인해 소유권 상실이라는 매우 심각한 법적 리스크가 존재합니다.

* 또한, 다수의 필지가 맹지이고 농지 관련 취득 자격 증명 제출 의무가 있어, 취득 후 실제 이용에 상당한 제약이 예상됩니다.

* 따라서 법률적 검토 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 광대한 면적의 토지

* 약 73,679㎡ (약 22,288평)에 달하는 넓은 토지는 잠재적인 개발 가치가 높습니다.

* 다목적 활용 가능 건물

* 숙박시설, 축사, 점포 등 다양한 용도의 건물이 소재하여, 향후 용도 변경 및 재구성을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지

* 하천 인근의 쾌적한 자연 환경은 특정 용도(예: 캠핑장, 펜션) 개발에 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본 물건은 '소유권이전청구권 가등기'로 인한 소유권 상실 위험이 매우 높아, 입찰 가격 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이지만, 상존하는 법적 리스크를 감안하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하거나, 해당 리스크 해소 방안(예: 가등기 말소 가능성 확인)을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 법률 전문가와 상의하여 본건의 위험성을 면밀히 분석하고, 잠재적 활용 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.