나이스옥션 법원경매 논산 2024타경22845 [1] 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-21 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이감정 · 평가일 2024.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 초촌면 응평리 소재 "태극제약 부여공장" 서측 인근지역에 위치하며, 주위는 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 소규모공장지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지(경사지대 내 평탄화), 사다리형의 토지로서, 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4) : 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외물건(㉠-㉨)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨 "건물개황도 등" 참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호(1) :
철골조 골슬레이트지붕 단층 공장건으로서,
내 외벽: 판넬붙임 등 마감,
바 닥 : 에폭시, 장판 등 마감,
창 소 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

2) 기호(3) :
경량철골구조 강판지붕 단층 공장건으로서,
내 외벽: 판넬붙임 등 마감,
바 닥 : 에폭시 등 마감,
창 소 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

3) 기호(5) :
일반철골구조 판넬지붕 단층 공장건으로서,
내 외벽: 판넬붙임 등 마감,
바 닥 : 에폭시 등 마감,
창 소 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1)은 공장, 사무실 등으로, 기호(3,5)는 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외물건(㉠-㉨)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨 "건물개황도 등" 참고)

공부와의 차이

건물 기호(1)의 39.2㎡ 공장은 현황 멸실이므로, 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 중 기계기구 1.2.3.5.6. 소재불명, 기계기구 7. 건물에 포함평가 함.
3.목록1.의 39.2㎡ 공장은 현황 멸실 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2024타경22845 (1)

소재지: 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-21

용도: 공장

감정가: 863,832,240원

토지면적: 6,411.00㎡ (약 1,939.73평)

건물면적: 1,271.12㎡ (약 384.48평) + 제시외 건물 251.00㎡ (약 75.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데오토리스주식회사 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 부여군 초촌면 응평리 소재 "태극제약 부여공장" 서측 인근 지역에 위치하며, 주위는 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등으로 보아 대중교통을 이용한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용 및 형태: 본 토지는 인접 필지 대비 평지(경사지대 내 평탄화)이며, 사다리형의 토지로서 공업용으로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집 500m 이내)에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 04월 07일 접수된 중소기업진흥공단 근저당권 (을15)이 말소기준권리입니다.

* 전체 권리 분석: 등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있습니다. 그러나 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 최종적인 매각물건명세서를 통해 권리관계 변동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 1,969,115,778원으로 확인되나, 이는 경매 절차에서 소멸될 채권액이며, 실제 채무 총액과는 다를 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2024-05-29

* 확정일자: 미필

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 확정일자를 미필한 점은 특이사항입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부여군 초촌면의 소규모 공장지대에 위치하며, 주변에 농경지와 임야가 혼재되어 있습니다. "태극제약 부여공장"과 같은 기존 산업 시설이 일부 존재하나, 대규모 산업단지보다는 분산된 형태의 공장들이 입지해 있습니다.

* 부여읍 소재지로의 접근성을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 지역 내 산업 동향 및 유사 공장 매물 시세에 대한 구체적인 정보는 제한적이므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 초촌초등학교, 초촌중학교 등이 근거리에 위치합니다.

* 주요 편의시설: 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동 시 부여읍 소재지를 이용해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 상태: 건물 기호(1)의 39.2㎡ 공장은 현재 멸실 상태입니다.

* 기계 설비: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구 목록 중 일부(1,2,3,5,6)는 소재불명 상태이며, 일부(7)는 건물에 포함 평가되었습니다. 기계 설비의 현재 상태 및 잔존 가치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역(주거밀집 500m 이내)에 해당하므로, 해당 규정에 따른 건축 및 운영상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 목록에 포함되지 않은 제시외 건물(a-h)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상입니다. 해당 건물의 현황, 효용성 및 법적 문제 여부 확인이 필요합니다.

* 경매 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 유동화 물건 등의 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 시사하므로, 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 건물 관리 상태: 건물들의 외벽, 바닥, 창호 등의 관리 상태는 보통 수준으로 평가되었으나, 장기간 미사용으로 인한 추가적인 보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 초촌면에 위치한 공장용 부동산으로, 현재 감정가 863,832,240원에 경매로 진행 중입니다. 총 6,411㎡의 토지와 1,271.12㎡의 건물 면적, 그리고 251㎡의 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 일부 멸실, 기계 설비의 소재 불명, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한, 제시외 건물 존재, 복합적인 경매 절차 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

최종적인 투자 결정 전, 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태, 멸실 부분의 복구 가능성, 소재 불명 기계 설비의 현황, 제시외 건물의 효용성 등을 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 지역 개발 계획 등을 추가적으로 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 시 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 공장 용도로 활용 가능한 넓은 토지와 건물 면적을 확보할 수 있습니다.

* 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(863,832,240원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인(건물 일부 멸실, 기계 설비 불확실성, 제시외 건물 처리 비용, 가축사육제한구역 관련 법규 준수 비용 등)과 향후 예상되는 명도 및 복구 비용, 그리고 주변 유사 공장 매물 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 현장 조사를 통한 실사, 주변 시세 및 관련 비용 추산 등을 거쳐 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.