나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35520 [1] 충청북도 음성군 생극면 오생리 361-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 오생리 소재‘오생삼거리’북측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 공장지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 완경사 토지로서, 공업용 건부지(일련번호 1) 및 공업용 부속토지(일련번호 1,7-10), 도로(일련번호 6), 전(일련번호 11)으로 각각 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호 (6) 토지를 통하여 서측의 폭 약 10미터 간선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 중점경관관리구역, 영농여건불리농지임. - 일련번호 (6-8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. - 일련번호 (9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. - 일련번호 (10) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (2,5) : 일반철골조 판넬지붕 단층 건으로, 벽체 : 판넬 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시창, 바닥 : 하드너 마감 등임. - 일련번호 (3) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 내부 인테리어 및 벽지도배 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시창 등임. - 일련번호 (4) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로, 벽체 : 판넬 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시창, 바닥 : 하드너 마감 등임.

이용상태

- 일련번호 (2,4,5) : 공장 등으로 이용 중임. - 일련번호 (3) : 식당, 숙소, 휴게실, 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 (2,3) 건물에 급수 및 급탕 겸용 위생설비 되어 있으며, 일련번호 (3) 건물에 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'의 기호 (㉠~㉦)과 같이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(관정, 기계기구) 포함, 제시외 건물 매각 포함, 소재불명 기계기구는 기계기구 감정평가명세표 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35520 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더블유아이2406유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 생극면 오생리 361-3

용도: 공장

감정가: 3,256,590,060원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 7101.00㎡ (약 2147.90평)

건물면적: 2320.24㎡ (약 699.74평)

건물 제시외면적: 746.50㎡ (약 225.80평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각(관정, 기계기구) 포함, 제시외 건물 매각 포함, 소재불명 기계기구는 기계기구 감정평가명세표 참조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 오생리 소재 '오생삼거리' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 공장지대임.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

2.3. 인접 도로상태

본건 일련번호 (6) 토지를 통하여 서측의 폭 약 10미터 간선도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 (1,11): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역, 영농여건불리농지임.

* 일련번호 (6-8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역임.

* 일련번호 (9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역임.

* 일련번호 (10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 상 총 채권액은 5,279,813,612원이며, 건물 등기부 상 총 채권액은 4,980,741,390원임.

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (토지 을9, 건물 을7, 접수일자 2019-07-23)

현재 진행 중인 경매 개시결정 채권자는 더블유아이2406유동화전문유한회사이며, 채권액은 2,645,078,818원임.

등기부 상 다른 근저당권, 가압류 등은 모두 말소 예정인 것으로 파악됨.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 지상권은 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

* (주)에이치엘티

보증금: 300,000,000원

차임: 20,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-04-14

대항력: 없음

* 신태용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-22

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 관련 주의사항

신태용 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로, 해당 임차인의 계약 내용 및 권리 행사에 대해 반드시 확인이 필요하며, 인수 여부 및 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 공장지대에 위치하고 있음.

주변 인프라 접근성이 보통 수준으로, 공업 용도로의 입지 조건은 갖추고 있으나 대규모 상업 시설이나 주거 지역과는 거리가 있음.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 광역폐기물처리시설이 진천·음성 지역에 운영 중인 점은 참고할 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 영향 여부는 추가 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

인근에 대규모 편의시설이나 생활 문화 시설에 대한 정보는 부족함. 해당 물건은 산업 시설로서의 성격이 강하며, 일반적인 주거지의 생활 편의시설과는 거리가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 신태용이 보증금 0원으로 존재하며, 이 임차인의 권리 관계 및 명도에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필수적임.

6.2. 권리관계 복잡성

유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있으며, 등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하여 권리관계가 복잡할 수 있음.

6.3. 소재불명 기계기구

감정평가 명세표 상 소재불명 기계기구가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 파악이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 생극면에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 감정가는 약 32.5억원임. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 제반 차량 접근성이 양호한 편임.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부 상 채권 총액이 매우 높아 권리관계 분석이 매우 중요함. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항은 면밀한 검토가 요구됨. 또한 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보도 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 산업단지 인근의 공장지대로, 공업 용도에 적합한 입지.

* 제반 차량 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리.

8.2. 유동화 자산의 잠재력

유동화 자산으로서 특정 투자 목적에 부합할 경우, 향후 활용 가능성 모색 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정해야 함. 본 물건의 경우, 임차인 (주)에이치엘티는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단되며, 신태용 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원이므로 직접적인 인수 보증금 부담은 없을 것으로 보임.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 실질적인 보증금 인수 부담은 없다고 볼 수 있음.

다만, 법률적 해석에 따라 대항력 있는 임차인의 명도 관련 비용 발생 가능성이 있으므로, 이를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것임.

본 물건의 감정가는 3,256,590,060원이며, 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하여 시장 상황, 권리관계의 명확성, 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.