나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12901 [2] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122 백석동물류공구단지1동 3층303호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안한들초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '백석동물류공구단지'내 위치하는 판매시설로서, 부근은 공동주택·상가가 섞여 있는 정비된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물(건축물대장상 사용승인일 2015. 4. 29.) 내 집합건물로, - 외벽: 판넬위 칼라강판, 일부 강화유리 및 돌붙임 마감·블럭조 위 패인팅 마감 등 - 기호 1: 103호 · 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 · 바닥: 방수처리 페인팅 마감 · 천정: 몰탈위 페인팅 마감 - 기호 2: 303호 · 내벽: 벽지 및 일무 목조 인테리어 마감 등 · 바닥: 방수처리 페인팅 마감 · 천정: 텍스타일 마감

이용상태

- 본건 모두 '판매시설(상점)'으로 이용중임. - 조사시점 현재 공실(기호 1 상호: 대진엔지니어링, 기호 3 상호: 경인이엔씨(주))임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 스프링클러 설비, 외부 주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형의 평지로서, 일단의 판매시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장된 중로1류에 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(2015-09-08)<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12901 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122, 백석동물류공구단지 1동 3층 303호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 96.89㎡ (약 29.31평)

* 토지지분: 96.88914285714286㎡ (약 29.31평)

* 건물면적: 66.78㎡ (약 20.20평)

* 건물지분: 66.78㎡ (약 20.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 왕OO

* 특이사항: 중복사건, 별도등기

* 사용승인일: 2015년 04월 29일

* 총 층수: 3층 건물 내 303호

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 '백석동물류공구단지' 내에 자리하고 있습니다. '천안한들초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상가가 혼재된 정비된 상가지대입니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지는 사다리 유사형의 평지로서, 일단의 판매시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 동측으로 포장된 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 도로 관리 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획은 준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 물류단지로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 환경 및 혐오시설

* 본건이 위치한 백석동물류공구단지는 다양한 산업용 기계 공구 및 관련 부품을 취급하는 업체들이 밀집한 지역입니다.

* 인근에 천안한들초등학교가 소재하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 다만, 해당 지역은 과거 천안시 백석동 소각시설 대체 건립과 관련하여 천안시와 아산시 간 갈등이 있었던 지역입니다. 현재 해당 소각시설은 2031년 준공을 목표로 현대화 및 이전 논의가 진행 중이나, 이는 물건지와 직접적인 연관성은 적을 수 있으나 지역 개발 및 주민 생활 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 검색 결과 내에서 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2015년 06월 10일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부등본상 소유권보존, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리들이 등재되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 393,648,183원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '백석동물류공구단지' 내에 위치한 판매시설입니다. 주변은 공동주택과 상가가 혼재되어 있어 기본적인 상권 배후가 형성되어 있습니다.

* 건물은 일반철골구조이며, 2015년 4월 29일 사용승인된 3층 건물입니다.

* 본 건(303호)은 벽지 및 목조 인테리어 마감, 방수처리 페인팅 바닥, 텍스타일 천정 등으로 내부가 마감되어 있습니다.

* 현재 '판매시설(상점)' 용도로 이용 중이나, 조사 시점 현재는 공실 상태(기호 1 상호: 대진엔지니어링, 기호 3 상호: 경인이엔씨(주))입니다.

* 토지이용계획상 유통업무설비 및 물류단지에 해당하여 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 천안한들초등학교가 위치하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 다수의 채권자가 존재하여 경매가 진행된 사례로, 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사합니다.

* 별도등기: 등기부상 '별도등기'가 언급되어 있으나, 권리분석상으로는 모든 권리가 소멸되는 것으로 보입니다. 이는 별도의 등기사항이 존재하거나, 등기부에 기록되지 않은 다른 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 확인되어, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 얻기 위해서는 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2015년 사용승인이므로 신축 건물은 아니며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 '백석동물류공구단지' 내 판매시설로서, 감정가가 7,900만원으로 비교적 저렴하게 접근 가능한 점이 특징입니다. 주변에 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있고 교통 여건도 양호하여 기본적인 상권 기반은 갖추고 있습니다. 권리 관계상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 시 깨끗한 상태로 인수 가능합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 '중복사건' 및 '별도등기'라는 특이사항이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다. 물류단지라는 입지적 특성을 고려할 때, 관련 업종의 임대 또는 직접 운영을 통한 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가 7,900만원은 해당 지역의 판매시설 물건 중 상대적으로 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가된 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 입지적 특성: '백석동물류공구단지' 내 위치하여 기계 공구 및 산업용품 관련 업체들의 집객 효과 및 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 소멸: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 복잡한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 활용 용도: 판매시설로서 임대 또는 직접 사용 등 다양한 목적의 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 79,000,000원

* 본 건은 현재 공실 상태이며, '중복사건', '별도등기' 등의 특이사항이 존재하므로, 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

* 통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 형성될 수 있으며, 본 건의 경우 시장 상황, 물건의 상태, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 63,200,000원 (감정가 80%) ~ 79,000,000원 (감정가 100%) 범위 내에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 철저한 사전 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.