나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12948 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "부경타운하우스" 단지내에 위치 하며, 주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호, 제2층 제201호로서, (사용승인일자: 2018년 07월 25일) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

본건 공히 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로 부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수 도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불 리농지 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12948 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 53.58㎡ (약 16.2평)

건물면적: 39.98㎡ (약 12.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면에 위치한 "부경타운하우스" 단지 내에 소재합니다.

주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황 또한 보통입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 6월 15일 접수된 신한은행의 근저당 (채권최고액 115,200,000원)입니다.

이 외에 신용보증기금의 가압류(8,503,423원)와 유아이제사십차유동화전문(채권자)의 임의경매(208,996,073원) 등기 또한 존재했으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담되는 권리가 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자/확정일자: 2021-08-23

* 배당신고일자: 2026-03-19

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 3,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 배당신고를 통해 보증금을 회수할 가능성이 있으나, 이는 법원 배당 절차에 따릅니다.

4. 상권분석

본 물건은 부경타운하우스 2단지 내 연립주택으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖춘 단지 내 상권에 속합니다.

인근에 편의시설 및 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거단지로서 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례 분석:

* 동일 단지(부경타운하우스2단지, 지번 709) 내 39.98㎡ 면적 물건이 2026년 5월 6일 45,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 가장 직접적인 비교 사례입니다.

* 동일 단지 내 55.994㎡ 면적이 2026년 4월 6일 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 단지(부경파크빌, 지번 708)의 59.9945㎡ 면적이 2026년 4월 13일 98,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 101,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가가 45,000,000원으로 확인되어 시장가 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거용 연립주택으로, 일상적인 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 농경지가 혼재하고 있어 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가 대비 최근 실거래가 차이: 본건의 감정가(101,000,000원)와 가장 유사한 면적의 최근 실거래가(45,000,000원) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 신중을 기해야 하는 주요 요인입니다.

토지이용계획상 제한사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 토지이용계획의 제약을 받고 있어, 건축 또는 개발 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

유동화물건, 공동담보: 이러한 특수물건 정보는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하지만, 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

임대내역 미상: 임차인이 대항력이 없다고는 하나, 임대차 계약의 상세 내용(계약 기간 만료 시점 등)을 확인하여 명도 시점을 정확히 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 동일 면적의 최근 실거래가 45,000,000원을 고려했을 때, 현재 감정가 대비 상당한 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리는 반드시 인지하고 신중한 접근이 필요하며, 토지이용계획상의 제약 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 또한 용이할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 분석: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월합니다.

신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

시세 차익 잠재력: 동일 면적의 최근 실거래가(45,000,000원) 대비 감정가(101,000,000원)가 높아, 시세 대비 저가 낙찰을 통한 수익 극대화 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 동일 면적 실거래가: 45,000,000원 (2026-05-06, 동일 단지, 39.982㎡)

유사 단지 실거래가: 90,000,000원 ~ 98,000,000원 (2026년 4월)

시장 분석:

본건과 동일 면적(39.98㎡)의 최근 실거래가는 45,000,000원으로 확인됩니다. 이는 본건 감정가(101,000,000원)의 약 44.5% 수준입니다. 다른 유사 면적의 거래 사례들을 보더라도, 45,000,000원이라는 가격은 최저선일 가능성이 높습니다.

따라서, 본건은 감정가를 기준으로 입찰하기보다는, 최근 실거래가인 45,000,000원을 기준으로 삼아 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

경쟁 상황 및 법원 감정가의 적정성 등을 고려하여, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

만약 45,000,000원 이하로 낙찰받는다면 매우 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.