나이스옥션 법원경매 원주 2023타경305204 [7] 강원특별자치도 원주시 무실동 116-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 원주시 무실동 소재 남원주톨게이트 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공업시설 및 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2) 사다리 완경사의 토지로서 단독주택 부지임. 기호(4) 부정형 완경사의 토지로서 토지임야 및 일부 도로임. 기호(5) 도로임. 기호(6) 부정형 완경사의 토지로서 전(휴경)임. 기호(7) 부정형 완경사의 토지로서 과수원임. 기호(8~13) 부정형 평지의 토지로서 전임.

인접 도로상태

기호(2) 북측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재함. 기호(4) 동측으로 본건 일부를 이용한 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재함. 기호(5) 도로임. 기호(6) 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재함. 기호(7) 북측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 소재함. 기호(8) 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재함. 기호(9,11) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로가 소재함. 기호(10,13) 맹지로 인접필지를 통하여 접근이 가능함. 기호(12) 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,5,7~13) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4,6) 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

2. 감정평가 개요 중 '6. 그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

2. 감정평가 개요 중 '6. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호(1) 창고시설 및 단독주택으로 이용중임. 1층: 창고시설임. 2층: 주택임.

설비내역

위생 · 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

2. 감정평가 개요 중 '6. 그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 2 지상에 소재하는 입목과 제시외 관정은 토지 가격에 포함
- 목록 6은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 4,6은 지상에 확인되지 않은 분묘 소재 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 원주지원 2023타경305204 (7)

소재지: 강원특별자치도 원주시 무실동 116-1

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 용도

용도: 단독주택 (주택, 창고)

토지면적: 2851.00㎡ (약 862.57평)

건물면적: 179.62㎡ (약 54.34평)

건물 제시외면적: 188.60㎡ (약 57.06평)

건축년도: 2000년 11월 23일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 2층

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 2,174,449,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 원주시 무실동 소재 남원주톨게이트 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공업시설, 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 남원주톨게이트가 인근에 있어 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

토지는 대체로 완경사지이며, 단독주택 부지, 임야, 일부 도로, 전(휴경), 과수원 등으로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 맹지이거나 인접 필지를 통해 접근이 가능하며, 북측 및 동측 등으로 노폭 약 2~4m 내외의 도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 보전녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

소유권 이전: 주식회사퍼스트산업개발 (2021-12-20 접수)

총 채권액: 37,944,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2021-12-20 접수, 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 근저당권, 압류 등은 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 지상권 (개요 없음). 상세 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상. 금액이 미상인 임차인이 없으나, 임대 관계가 확인되지 않아 점유자 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항 (가등기, 중복사건 등)

가등기: 최윤진 (2022-12-09 접수, 소유권이전청구권가등기). 본 가등기의 효력 및 처리 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

중복사건: 본건은 중복사건으로, 추가 경매 절차가 진행될 수 있습니다.

분묘기지권: 목록 4, 6 지상에 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황 및 지역 특성

본건 주변은 남원주톨게이트 인근으로, 소규모 공업시설, 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

4.2. 인근 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보는 '채움플러스무실1차'라는 다세대 주택(2019년식, 전용면적 27.36㎡)에 대한 것입니다. 해당 주택은 2024년 3월 1억 900만원, 2025년 4월 1억 1,300만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵지만, 무실동 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 넓은 토지를 가진 단독주택이므로, 시세는 해당 사례와 큰 차이를 보일 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 검토

주변 지역에 소규모 공업시설이 혼재되어 있으나, 보고서 및 일반적인 지도 정보 상으로 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 공장 등)에 대한 명확한 언급은 없습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

무실동 행정복지센터 등 기본적인 행정 시설이 인근에 위치하고 있으며, 상업시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5.2. 교통망

남원주톨게이트 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 원주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.3. 교육시설

반경 1~2km 이내에 초등학교 및 중학교가 위치하고 있어, 교육 환경이 조성되어 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_3 (가상)]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가등기: 최윤진의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않은 상태로 존재하여, 향후 권리 행사 가능성을 검토해야 합니다.

인수되는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

다수의 채무: 총 채권액이 379억원 이상으로 매우 높아, 채무 변제 과정에서의 복잡성이 예상됩니다.

6.2. 물리적 리스크

분묘: 토지 상에 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 시 추가적인 비용과 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 입목, 관정: 일괄 매각 대상에 포함되나, 제시외 건물은 별도 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 입목과 관정은 토지 가격에 포함되어 있습니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

농지취득자격증명: 목록 6 토지가 농지(전, 휴경)이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

중복사건: 본건 외 다른 경매 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황 및 우선순위 채권자 변제 여부를 철저히 파악해야 합니다.

6.4. 임대차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 점유자의 명도 가능성 및 협상 여부를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 무실동에 위치한 대지 약 862평 규모의 단독주택 및 토지입니다. 남원주톨게이트 인근에 위치하며, 주택과 창고로 사용 가능한 건물과 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 권리 관계상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 근저당 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성, 분묘기지권 성립 가능성, 소유권이전청구권가등기, 농지취득 관련 증명 필요 등 주의해야 할 사항들이 존재합니다. 특히 지상권과 가등기에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 중복사건 여부 또한 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 862평의 넓은 토지는 향후 재건축, 개발, 또는 분할 매각 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

우수한 입지: 남원주톨게이트 인근으로 교통 접근성이 뛰어나며, 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

복합 용도 가능: 주택 외 창고 용도로도 이용 중이므로, 다양한 사업적 목적으로 활용 가능합니다.

지역 시장 잠재력: 인근 지역의 부동산 거래 사례를 볼 때, 지역 내 부동산 시장의 활기를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,174,449,500원

본 건은 권리 분석상 복잡한 요소(가등기, 미소멸 지상권 가능성, 분묘기지권 등)와 행정적 제약(농지취득)이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 인근 다세대 주택의 시세(약 1억 초반대)는 본건의 가치와 직접적인 비교가 어렵습니다.

잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하고, 권리 관계 명확화 및 현장 조사를 통해 추가적인 투자 가치를 검토해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 추가적인 법률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 약 15억원에서 17억 4천만원 범위로 추정됩니다. 최종 입찰가는 철저한 사전 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.