나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [17] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (17)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 151,500,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 404호

준공년월: 2018년 12월 14일

총층수: 5층 (해당층: 4층)

토지면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건축물표제부 요약

건물명: 더하우스

주소: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 (신주소: 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15)

구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택(도시형생활주택 원룸형 20세대)

총 건축면적: 239.34㎡ (약 72.4평)

총 연면적: 659.88㎡ (약 199.6평)

건폐율: 59.29%

용적률: 163.46%

1.3. 기타사항

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

기타참고사항: 임대관계 미상, 2019.05.07 민간임대주택 등록.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 김미선 (2019-01-02)

* 근저당권: 하나은행 (2019-02-27, 1,308,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 이수경 (2019-05-22)

* 임의경매: 하나은행 (2025-03-11, 1,052,900,568원)

* 주택임차권: 한은경 (2025-06-12, 136,500,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한은경

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-11

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 의견

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019.02.27)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 주택임차권(한은경) 역시 말소 예정이며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인되어, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 인근 지역에서 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 2일 거래: 42.85㎡(약 12.96평) 다세대주택(권선하우스), 19,500만원. (면적당 약 150.5만원/평)

* 2026년 3월 9일 거래: 50.98㎡(약 15.42평) 다세대주택(투데이), 19,700만원. (면적당 약 127.6만원/평)

* 2026년 7월 6일 거래: 75.82㎡(약 22.94평) 다세대주택(제이빌), 35,000만원. (면적당 약 152.3만원/평)

본건과 유사한 소형 도시형생활주택(원룸형)은 면적당 가격이 더 높을 수 있으나, 제공된 유사 물건들의 시세를 참고할 때, 본 건의 감정가 151,500,000원(약 2,109만원/평)은 시장 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 수요 및 공급

본 물건은 도시형생활주택 원룸형으로, 1인 가구 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합합니다. 인근에 학교와 상업시설이 있어 직장인 및 학생들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 세곡초등학교 인근 위치 (북서측)

* 교통: 인근 노선버스정류장 위치, 차량 진출입 용이

* 상업시설: 주위 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 혼재

5.2. 주변 환경

공원 등 녹지 공간과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

수원시 권선구 일대에서 검색된 혐오시설 정보는 다음과 같습니다.

* 수원시 자원회수시설(소각장): 영통구 영통로 383(영통동)에 위치하며, 본건 소재지로부터 다소 거리가 있습니다. (검색 결과)

* 과거 고색동 음식물자원화시설 관련 주민 보상 사례가 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮습니다. (검색 결과)

6. 잠재적 리스크

* 시장 변동성: 부동산 시장의 가격 변동 가능성이 존재합니다.

* 공실 위험: 임대 수요 대비 공급 상황에 따라 공실 발생 위험이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 공동담보 및 유동화 물건의 특성상, 금융 관련 사항이 복잡할 수 있으나, 매각 절차 진행 시 낙찰자에게 직접적인 불이익은 제한적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 감정가 151,500,000원입니다. 가장 큰 장점은 임차인 한은경 씨가 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없다는 점이며, 이는 낙찰자의 부담을 크게 줄여줍니다. 건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축이며, 주거 편의 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 최근 실거래가 데이터와 감정가 사이에 다소 차이가 있어, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 실속 있는 면적: 1인 가구에 최적화된 소형 면적으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하고, 각종 생활 편의 시설과 근접해 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,500,000원입니다. 제공된 인근 유사 물건들의 최근 실거래가 데이터(2026년 3월, 7월)를 분석한 결과, 면적당 매매가는 평당 약 127만원에서 152만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 약 7.18평(23.74㎡)으로, 유사 물건들의 평균 단가를 적용하면 약 9,200만원에서 1,100만원 수준으로 추산됩니다.

그러나 감정평가액은 보다 객관적인 시장 가치를 반영할 가능성이 높으며, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 시세 분석보다는 감정가를 기준으로 하여 경쟁률을 예상한 입찰 전략이 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다. 낙찰을 목표로 한다면, 135,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.