나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [18] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경986 (18)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층501호

1.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 감정가

127,600,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 토지 지분: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 건물면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

* 건물 지분: 20.38㎡ (약 6.16평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 유동화물건

1.10. 주의사항

해당사항 없음

1.11. 특수물건정보

공동담보, 유동화물건

1.12. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 외벽: 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감

* 내벽: 페인팅 및 내부인테리어 등

* 창호: 알루미늄샷시 등

* 용도: 공동주택 (도시형생활주택 원룸형 20세대)

* 사용승인일: 2018년 12월 14일

* 해당 호수: 5층 501호

1.13. 건물 규모

* 연면적: 659.88㎡

* 대지면적: 403.7㎡

* 건폐율: 59.29%

* 용적률: 163.46%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 환경

검색 결과, 수원시 권선구 지역은 주민 편의를 위한 공영주차장, 도서관, 주민자치센터 프로그램 등이 운영되고 있습니다. 또한, 2025년 7월 27일 기준, 주변에서 모델하우스 화재가 발생한 기록이 있으나 인명 피해는 없었으며, 해당 건물은 철거 중이었던 것으로 파악됩니다. 음식물 쓰레기 처리 시설 등 일부 혐오시설(악취 피해)에 대한 주민 민원이 과거에 있었으나, 해당 물건지의 직접적인 인접 여부는 불명확하며, 현재는 에코스테이션 등 쓰레기 관리 시스템 개선 노력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3. 하나은행 근저당 (접수일자: 2019년 02월 27일)

3.2. 등기부상 채권 총액

1,308,000,000원

3.3. 권리 분석 요약

* 소유권보존: 갑1. 김미선 (2019-01-02)

* 소유권이전: 갑2. 이수경 (2019-05-22)

* 근저당: 을3. 하나은행 (2019-02-27, 1,308,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 갑3. 하나은행 (2025-03-11, 1,052,900,568원) - 말소예정

등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-25

* 확정일자: 2022-12-05

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (개요: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (주변 다세대주택 매매 사례 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 '권선하우스'(2019년식, 42.85㎡)는 2026년 3월 2일에 19,500만원에 거래되었습니다. '투데이'(2021년식, 50.98㎡)는 2026년 3월 9일에 19,700만원에 거래되었으며, '제이빌'(2023년식, 75.82㎡)은 2026년 7월 6일에 35,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

* 해당 물건은 20.38㎡(약 6.16평)의 소형 도시형생활주택입니다.

* 제공된 주변 매매 사례들의 전용면적은 42.85㎡ ~ 75.82㎡로 본건보다 크며, 평당 가격은 약 1,277만원 ~ 1,526만원 수준입니다.

* 이를 본건의 면적(6.16평)에 적용하여 추정 시, 평당 1,300만원을 적용하면 약 8,000만원 수준으로 환산될 수 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 127,600,000원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 소형 평수의 경우 면적 대비 단가가 높게 형성될 수 있으나, 제공된 비교 사례와의 차이가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 건물에는 위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 본건은 '세곡초등학교' 북서측 인근에 자리하며, 주위로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 임대 현황

* 본건은 2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다. 현재 임대 관계는 미상이나, 신 임차인이 거주 중인 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가

본건의 감정가(127,600,000원)가 현재 파악되는 주변 시세(약 8,000만원 내외 추정)에 비해 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

6.2. 협소한 면적

20. 38㎡(약 6.16평)의 매우 협소한 면적은 임대 수익이나 향후 재매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

제공된 정보에 따르면 임대관계가 미상으로 되어 있으나, 신 임차인이 존재합니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 높은 감정가, 협소한 면적, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 시세와 비교 시 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 향후 임대 수익률을 기대하기보다는 시세차익이나 실거주 목적에 맞춰 입찰가를 결정해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평수: 1인 가구 대상의 임대 수익 또는 소액 투자에 적합할 수 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 취득 가능합니다.

* 지역적 잠재력: 수원시 권선구라는 지역적 입지를 바탕으로 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 127,600,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 80,000,000원 ~ 95,000,000원 (평당 1,300만원 ~ 1,500만원 적용)

* 본건의 감정가가 주변 시세보다 높게 형성되어 있음을 감안할 때, 입찰가를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 낙찰가의 80% ~ 90% 수준에서 본건의 현재 시세, 예상 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 약 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.