나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [16] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (16)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층403호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지 면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

건물 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 제공된 정보에 특별한 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호

외벽 마감: 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감

내벽 마감: 페인팅 및 내부인테리어 등

창호: 알루미늄샷시 등

건물 사용승인일: 2018년 12월 14일

건물 총 층수: 5층

전용 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

1.4. 감정가

감정 가격: 143,400,000원

1.5. 경매 정보

경매 개시일: (제공된 정보에 기재되지 않음)

매각 기일: (제공된 정보에 기재되지 않음)

특수 물건 정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2019-01-02, 김미선), 소유권 이전 등기(2019-05-22, 이수경)가 되어 있습니다.

말소기준권리는 2019년 2월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(1,308,000,000원)입니다.

이 외에 2025년 3월 11일 접수된 하나은행의 임의경매 개시결정 등기(1,052,900,568원) 및 2025년 3월 26일 접수된 주택임차권(이희민, 120,000,000원)이 등기부상 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 1,428,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 04월 12일

확정일자: 2019년 03월 26일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

하나은행 근저당 (접수일자: 2019-02-27)

3.4. 인수되는 권리

본건 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(이희민)은 확정일자를 받았으나 대항력이 없는 것으로 분석되어 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재될 여지가 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 현재까지 제공된 정보상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 수원시 권선구 일대의 다세대주택(2019년~2023년 건축) 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 42.85㎡(약 12.96평) 물건: 195,000,000원 (2026년 3월 거래) -> 약 455만원/㎡

* 2021년식, 50.98㎡(약 15.42평) 물건: 197,000,000원 (2026년 3월 거래) -> 약 386만원/㎡

* 2023년식, 75.82㎡(약 22.94평) 물건: 350,000,000원 (2026년 7월 거래) -> 약 461만원/㎡

4.2. 시세 분석

본건 물건은 전용면적 22.68㎡(약 6.86평)으로, 주변 시세 비교 대상 물건들보다 면적이 작습니다.

가장 유사한 건축 연도(2019년) 및 전용 면적(42.85㎡)을 가진 '권선하우스'의 거래 사례(195,000,000원)를 기준으로 환산 시, 본건 물건의 면적(22.68㎡)에 적용하면 약 103,194,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

주변 시세는 약 386만원/㎡ 에서 461만원/㎡ 범위로 형성되어 있으며, 본건의 건물 면적을 적용하면 대략 8,700만원에서 10,400만원 내외의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

이는 본건의 감정가(143,400,000원)보다 상당히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 건축물 정보

건축물대장상 본건이 속한 '더하우스' 건물은 2018년 12월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 총 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있습니다.

총 연면적은 659.88㎡, 대지 면적은 403.7㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하나, 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 이로 인한 소음 발생 가능성 등도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

6.2. 기타 참고 사항

* 임대관계는 미상이나, 등기부상 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 본건은 2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다. 이는 향후 건물 운영이나 매각 시 관련 법규 준수에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 잠재적인 위험 요소를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 투자 포인트

* 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층 공략에 유리합니다.

* 비교적 최근 준공(2018년)된 신축급 건물입니다.

* 등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 최근 건축되어 주거 환경은 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 관계상 인수되는 권리가 없어 권리 분석에 따른 부담은 적습니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요하며, 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항도 확인이 필요합니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 투자 성공의 관건이 될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,400,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 약 103,000,000원 ~ 104,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

이는 감정가와의 상당한 괴리가 있음을 시사합니다.

따라서, 주변 시세를 반영하고 감정가 대비 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 예상 입찰가를 산정하면, 108,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 실제 가치 및 낙찰 가능성은 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.