나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [19] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (19)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 127,600,000원

토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

건물지분: 20.38㎡ (약 6.16평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

주변 시설: 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019-02-27)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2019-01-02, 김미선)

* 소유권이전 (2019-05-22, 이수경)

* 근저당 (2019-02-27, 하나은행, 1,308,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (2025-03-11, 하나은행, 1,052,900,568원) - 매각으로 소멸

* 주택임차권 (2025-07-24, 조수민, 110,000,000원) - 매각으로 소멸

말소되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 1,418,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 조 (조수민)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-11

* 확정일자: 2023-06-16

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합: 본 건의 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(을3, 을4)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 조수민은 대항력이 없어 배당 절차에 따라 보증금을 회수해야 합니다. 만약 매각 가격이 임차인의 보증금 총액에 미치지 못할 경우, 임차인은 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있으며, 이는 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 현 권리분석상으로는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지는 않습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 이용 상태: 본 건은 총 5층 건물(더하우스) 내 5층 502호이며, 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보:

* 건물명: 더하우스

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택 원룸형 20세대)

* 총 층수: 5층

* 사용승인일: 2018-12-14

1.4. 생활정보

면적 정보:

* 건물 전용면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 권선하우스 (2019년 건축, 42.85㎡, 2026년 3월 매매가 195,000,000원): ㎡당 약 4,550,000원

* 투데이 (2021년 건축, 50.98㎡, 2026년 3월 매매가 197,000,000원): ㎡당 약 3,864,000원

* 제이빌 (2023년 건축, 75.82㎡, 2026년 7월 매매가 350,000,000원): ㎡당 약 4,616,000원

주변 시세 분석: 최근 2026년에 거래된 유사 건물(다세대/빌라)의 경우, 면적 및 건축연도에 따라 ㎡당 약 386만원에서 462만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 본 건과 유사한 원룸형 도시형생활주택의 경우, 본 건의 전용면적(20.38㎡)을 고려할 때, ㎡당 약 430만원~460만원 수준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

추정 시가 (20.38㎡ 기준): 약 8,760만원 ~ 9,370만원

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 미회수 가능성: 임차인 조수민의 보증금은 110,000,000원이나, 대항력이 없어 배당 절차에 따라 보증금을 회수해야 합니다. 만약 매각 가격이 임차인의 보증금 총액에 미치지 못할 경우, 임차인은 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있으며, 이는 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 단, 현 권리분석상으로는 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 127,600,000원이지만, 최근 유사 물건의 시세는 ㎡당 약 430만원~460만원 선으로, 본 건 전용면적(20.38㎡) 기준 추정 시가는 약 8,760만원~9,370만원 수준입니다. 감정가와 실제 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

건물은 2018년에 준공되었으며, 원룸형으로 총 20세대로 구성되어 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

하지만, 임차인 조수민의 보증금(110,000,000원)이 감정가(127,600,000원)에 비해 높은 편이며, 대항력이 없어 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

또한, 최근 유사 물건의 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다 (단, 임차인 보증금 미회수 리스크는 별도 고려).

최근 실거래가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 전용면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

최근 매매가 기반 ㎡당 가격: 약 4,343,000원 (평균)

추정 시가: 20.38㎡ * 4,343,000원 = 약 88,527,000원 (약 8,850만원)

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 기반 추정 시가(약 8,850만원)를 고려하여 보수적으로 접근합니다. 임차인 보증금(110,000,000원)이 감정가(127,600,000원)보다 높고, 대항력이 없는 점을 감안할 때, 낙찰가와 임차인 보증금 회수 가능성 간의 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 안정적인 투자를 위해, 추정 시가 대비 5~10% 할인된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 80,000,000원 ~ 84,000,000원

제시 입찰가: 82,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.