나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [15] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 결과와 다를 수 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층402호

토지면적: 19.39㎡ (약 5.87평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 143,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, '세곡초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 해당 호실은 4층에 위치합니다.

외벽은 적벽돌치장쌓기 및 전면 석재판 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시 등을 사용했습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 12월 14일입니다.

* 토지 이용 현황

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 토지의 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법률에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

인근에 세곡초등학교 등 각급 학교가 위치해 교육 환경이 양호하며, 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 현재 파악된 정보상 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김량규

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 15일

확정일자: 2023년 01월 27일

배당신고일자: 2025년 04월 28일

대항력: 없음

고려사항: 임차인 김 은 보증금 130,000,000원이 있으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 배당신고를 하였으므로, 법원 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다. 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

본건은 2019년 05월 07일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부 현황

본건의 등기부채권 총액은 1,308,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 김미선 (2019-01-02)

- 근저당: 하나은행 (1,308,000,000원, 2019-02-27) - 말소기준권리

- 소유권이전: 이수경 (2019-05-22)

- 임의경매: 하나은행 (1,052,900,568원, 2025-03-11)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 원룸형 주택으로 1인 가구 수요를 대상으로 하는 상권 특성을 지니고 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근 '세곡초등학교'를 비롯한 교육 시설과 상점, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하여 수원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례들과 비교 시, 본건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 거래된 인근 다세대주택의 전용면적당 가격과 비교했을 때, 약 380만원 ~ 460만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있어, 본건의 감정가(약 630만원/㎡)와는 상당한 차이가 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건: 공동담보 및 유동화물건으로, 특수 물건으로 분류되어 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선동 소재 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 최근 유사 물건들의 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적입니다. 또한, 공동담보 및 유동화물건이라는 점, 토지이용계획상의 제한사항, 임대차 관계의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

* 입지 조건: 세곡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 존재하므로, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건(전용면적 42.85㎡~75.82㎡)의 매매가는 약 195,000,000원에서 350,000,000원 수준이며, 이를 평당 또는 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 380만원 ~ 460만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(22.68㎡)에 이러한 시세 정보를 적용할 경우, 예상 시장 가치는 약 8,600만원에서 10,400만원 범위로 추정됩니다.

현재 감정가는 143,400,000원으로, 이는 최근 시장 거래가 대비 높은 수준입니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 시세를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 물건의 잠재 가치와 시장 상황을 감안하여, 98,000,000원 을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.