나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (9)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

* 토지면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 감정가: 170,900,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호에 위치함. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 전면 석재판 마감이며, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 등, 창호는 알루미늄 샷시임.

* 이용상태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 김미선 (2019.01.02)

* 소유권이전: 이수경 (2019.05.22)

* 근저당권: 하나은행 (1,308,000,000원, 말소기준권리) (2019.02.27)

* 주택임차권: 이태희 (141,000,000원, 2023.03.06 전입/확정) (2025.03.26) - 말소예정

* 임의경매: 하나은행 (1,052,900,568원) (2025.03.11) - 말소예정

* 총 등기부채권액: 1,449,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이태희

* 보증금: 141,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-03-06

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019.02.27) 이하의 모든 권리는 경매 매각으로 소멸될 예정임. 임차인 이태희는 대항력이 없어 보증금 141,000,000원을 배당받지 못하더라도 법적으로 인수될 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 권선동은 주거 시설과 근린생활시설, 학교 등이 잘 분포된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이하며 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 인근 시세 동향:

* 최근 매매된 유사 물건(권선하우스, 2019년 준공, 전용면적 42.85㎡)은 2026년 3월 195,000,000원에 거래됨 (평당 약 4,550,000원).

* 유사 물건(투데이, 2021년 준공, 전용면적 50.98㎡)은 2026년 3월 197,000,000원에 거래됨 (평당 약 3,864,000원).

* 유사 물건(제이빌, 2023년 준공, 전용면적 75.82㎡)은 2026년 7월 350,000,000원에 거래됨 (평당 약 4,617,000원).

* 본건(전용면적 27.30㎡)은 상기 거래 사례보다 전용면적이 작은 편임. 이를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 평당 가격을 기준으로 보수적으로 추정 시 약 105,000,000원 ~ 126,000,000원 범위로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 세곡초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설, 공원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수함.

* 주거 환경: 비교적 조용한 주거 지역에 해당하며, 각종 생활 편의시설 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 170,900,000원이지만, 주변 실거래가 분석 결과 약 105,000,000원 ~ 126,000,000원으로 추정되어 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있음. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요소로 작용할 수 있음.

* 임대차 관계: 임차인 이태희는 대항력이 없어 보증금 141,000,000원에 대한 법적 인수 부담은 없으나, 배당을 전액 받지 못할 경우 명도 협상이 필요할 수 있음.

* 혐오시설 유무: 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 권선구 내 타 지역에 음식물 쓰레기 처리 관련 시설 등이 언급된 바 있으나, 본건의 직접적인 영향 범위 내에 있는 것으로는 보이지 않음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 관련 법규의 적용을 받으며, 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있음. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 명확한 물건임. 그러나 감정가(170,900,000원)와 시장 시세 추정치(약 105,000,000원 ~ 126,000,000원) 간의 상당한 격차가 존재하므로, 입찰자는 반드시 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가격을 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담이 없음.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지.

* 소형 평형으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 창출 목적 투자에 적합.

* 수원 지역 부동산 시장의 잠재적 성장성을 고려한 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 대비 시장 시세가 낮을 가능성이 크다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함. 최근 거래된 유사 면적의 매매 사례를 바탕으로 산정한 시장 가격 범위(약 105,000,000원 ~ 126,000,000원)를 고려하여, 입찰 희망자는 감정가보다는 하회하는 선에서, 시장 가격의 상단부 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가는 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 세금, 수리비 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.