나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [13] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층306호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 더하우스

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 121,200,000원

토지면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

토지지분: 16.08㎡ (약 4.86평)

건물면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물지분: 18.81㎡ (약 5.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 개요

준공년도: 2018년 (사용승인일 2018-12-14 기준)

총 층수: 5층

해당 층수: 3층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이한 편입니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 34,000,000원

차임: 163,000원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

말소기준권리: 2019-02-27 접수된 하나은행 근저당권(을3) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 파악된 바 없습니다 (지상권 등).

집합건물 등기부상 채권 총액은 1,308,000,000원입니다.

3.3. 특이 권리 사항

공동담보, 유동화물건으로 분류됩니다.

2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 권선하우스 (2019년식, 42.85㎡): 2026년 3월 195,000,000원 (약 4,550,000원/㎡)

* 투데이 (2021년식, 50.98㎡): 2026년 3월 197,000,000원 (약 3,864,000원/㎡)

* 제이빌 (2023년식, 75.82㎡): 2026년 7월 350,000,000원 (약 4,617,000원/㎡)

본건(18.81㎡)의 감정가는 121,200,000원으로, ㎡당 약 6,443,000원 수준입니다. 이는 최근 실거래가에서 보이는 ㎡당 가격보다 높은 수준으로, 감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 상권 및 생활 편의시설

주변은 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 함께 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 건물 상세 정보

5.1. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물입니다.

외벽은 적벽돌치장쌓기 및 전면 석재판으로 마감되었습니다.

5.2. 내부 설비 및 이용상태

각 호수별 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

* 채권 총액(1,308,000,000원)이 매우 높아, 본건 감정가(121,200,000원) 대비 과도한 채무가 설정되어 있어 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획상 비행안전구역 등으로 지정되어 있으나, 실제 주거용도에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 접근성 및 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며 원룸형으로 구성되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 감정가 대비 높은 채무 총액과 유동화 물건이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 제공된 최근 실거래가 정보와 비교 시, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 권선구라는 입지 조건과 원룸형 도시형생활주택의 수요를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 향후 주택 시장 상황 및 본건의 추가 유찰 여부에 따라 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 18.81㎡ (약 5.69평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 121,200,000원입니다.

최근 주변 시세는 ㎡당 약 386만원에서 461만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 대략 79,000,000원 (18.81㎡ x 4,200,000원/㎡) 내외로 추정됩니다.

제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력은 없으므로 인수할 보증금은 0원입니다.

하지만 채권 총액이 매우 높고 감정가가 시세보다 높아, 경매 절차에서 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 시세 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠정 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이에서, 향후 유찰 횟수, 본건의 희소성, 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

*주의: 본 분석은 제공된 정보에 기반한 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 혐오시설 정보는 제공된 정보로는 확인 불가합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.