나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [14] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10, 더하우스 4층 401호

1.2. 건물 정보

건물명: 더하우스

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호

준공일자: 2018년 12월 14일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 32.31㎡ (약 9.77평)

토지 지분: 32.31㎡ (약 9.77평)

건물 면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물 지분: 37.80㎡ (약 11.43평)

1.4. 매각 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (14)

감정가: 238,900,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제6구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2019.01.02 (김미선)

* 소유권이전: 2019.05.22 (이수경, 매매)

* 근저당: 2019.02.27 (하나은행, 1,308,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025.03.11 (하나은행, 1,052,900,568원)

총 등기부채권액: 1,308,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019.03.04

* 확정일자: 2019.01.19

* 배당신고일자: 2025.04.02

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상임. 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 도보 거리에 편의시설, 상점, 식당 등 일상생활에 필요한 업종들이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 세곡초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 그 외 각급 학교들이 주변에 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 공원: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 시설

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도심 접근성이 양호합니다.

* 건물내 편의시설: 위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권의 유동화로 인해 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전구역: 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 타 물건과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있어 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 좋으며, 건물 자체에도 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 공동담보 및 유동화물건이라는 특수성과 군사보호구역 등에 포함된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 권리분석 측면에서 긍정적 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성이 좋은 수원시 권선동에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택으로 소형 면적 대비 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 노후도가 비교적 낮고(2018년 준공) 승강기 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 3월 및 7월에 거래된 유사한 연립/다세대 주택들의 거래가액은 다음과 같습니다.

* 42.85㎡ (약 12.96평)의 주택이 2019년식, 4층 조건으로 19,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,505만원).

* 50.98㎡ (약 15.41평)의 주택이 2021년식, 5층 조건으로 19,700만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,278만원).

* 75.82㎡ (약 22.91평)의 주택이 2023년식, 4층 조건으로 35,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,528만원).

본건은 37.80㎡ (약 11.43평) 면적의 2018년식 4층 도시형생활주택입니다. 주변 거래 사례의 평당 가격은 약 1,278만원에서 1,528만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(약 11.43평)을 기준으로 이 시세를 적용하면, 예상 시세는 약 14,859만원에서 17,477만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 238,900,000원(평당 약 2,090만원)으로, 유사 거래 사례의 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 238,900,000원이지만, 주변 시세는 약 15,000만원에서 17,500만원 사이로 파악됩니다. 경매 물건의 특성, 권리 관계, 잠재적 리스크, 낙찰 경쟁률 등을 고려해야 하지만, 현재 시세 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

감정가 대비 약 70% 수준은 167,230,000원이며, 이는 시장 시세의 상단 범위와 일치합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석 기법에 근거하여 작성되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 통해 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.