나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [12] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경986 (12)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10, 더하우스 3층 305호

1.3. 건물용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

121,200,000 원

1.5. 면적

토지면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

건물면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

토지지분: 16.08㎡

건물지분: 18.81㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 305호입니다.

외벽은 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 내부인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄샷시 등입니다.

2.4. 건물이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접도로 상태

본건은 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제6구역 (전술, 군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

2.9. 공부와의 차이

해당사항 없음

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2019.01.02 (김미선)

* 근저당권: 2019.02.27, 하나은행, 1,308,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전: 2019.05.22 (이수경)

* 임의경매개시결정: 2025.03.11, 하나은행, 1,052,900,568원 (수원지방법원 2025타경986)

등기부채권 총액: 1,308,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-07

* 확정일자: 2019-01-22

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 소견

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019.02.27)보다 늦은 날짜에 전입신고 및 확정일자를 받은 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 본 경매로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받아야 합니다. 인수되는 권리는 없으므로 본 물건은 낙찰자가 권리를 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 (2026년 3월) 경기도 수원시 권선동 일대에서 거래된 인근 다세대주택들의 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식의 '권선하우스'(2019년 준공, 42.85㎡)는 1억 9,500만원에 거래되었으며, 이는 공급면적 기준 약 455만원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 물건별 가격 비교

본건은 전용면적 18.81㎡(약 5.69평)의 도시형생활주택으로, '권선하우스'의 면적당 시세를 적용할 경우 약 8,558만원 수준의 시세가 예상됩니다. 이는 본건의 감정가 1억 2,120만원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 내 또는 주변에 상업시설, 학교(세곡초등학교 인근), 공원 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 부동산의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(121,200,000원)가 최근 유사 면적의 인근 실거래가(약 8,500만원 내외)와 비교하여 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 예상 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 높은 채무액

말소기준권리인 근저당 및 경매 신청 채권액이 합산하여 13억원 이상으로 높아, 경매 절차에서 채무 전액이 변제되지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 임차인 보증금

임차인 서 의 보증금 1억원에 대해 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 임차인의 민사적 대응 가능성은 존재합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

다양한 도시 관리 및 보호 관련 법규(가축사육제한구역, 비행안전구역 등)가 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 건물이 비교적 신축(2018년 준공)이고 생활 편의시설 및 주거 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가 대비 인근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대하기에는 리스크가 존재합니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 인수 부담이 없다는 긍정적 요인이지만, 높은 채무 총액과 임차인 보증금 액수는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 권선구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 한 투자나 소액 투자처로서 고려할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 121,200,000원이나, 최근 인근 유사 면적의 실거래가(약 18.81㎡ 기준 8,500만원 내외)를 고려할 때 시세 대비 감정가에 괴리가 있는 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금(1억원)은 낙찰자가 인수하지 않으나, 총 채무액 및 배당 상황을 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세 및 거래 동향을 반영한 보수적인 예상 입찰가는 90,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 74% 수준이며, 시장 가치를 기반으로 한 합리적인 입찰가로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.