나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층 304호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 206,200,000원

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하나은행입니다.

말소기준권리는 2019년 2월 27일 접수된 하나은행의 근저당(채권최고액 1,308,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 8일

* 확정일자: 2023년 3월 16일

* 배당신고일자: 2025년 3월 25일

* 대항력: 없음

본건 임차인 박 는 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금을 우선 변제받고 명도될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

경매개시결정 등기(2025타경986)보다 늦게 접수된 주택임차권(을4, 2025년 5월 8일) 또한 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 1,458,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 편입니다.

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주거지역 내에서 근린생활시설, 학교 등과 복합적으로 형성된 지역에 위치합니다.

원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 판단됩니다.

2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 본건은 3층 304호입니다.

외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 석재판 마감, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어로 마감되었습니다.

위생 및 급배수, 옥내소화, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지 위에 건물이 소재하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

감정가 대비 채권 총액이 매우 높아 경매 취하 또는 유찰 가능성이 있습니다.

공동담보 및 유동화 물건으로, 일반 물건 대비 권리 관계 확인 및 분석에 더 신중해야 합니다.

도시형생활주택의 경우, 일반 아파트 대비 환금성이나 시세 상승률이 낮을 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설이 갖춰진 지역입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로 명도 및 권리 승계 리스크는 낮습니다.

다만, 높은 채무 총액과 상대적으로 작은 전용면적(32.00㎡)을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 결과, 유사 건물의 최근 매매 사례를 보면 전용면적 42.85㎡ 건물이 2026년 3월 2억원 수준에 거래되었습니다. 본건은 이보다 작은 면적임을 감안할 때, 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다.

감정가(2억 6백만원)가 최근 시세 대비 높은 편임을 감안하여, 시세에 근거한 합리적인 입찰가 책정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 주택으로 1인 가구 대상 임대 수익 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

주변 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

민간임대주택 등록 이력이 있어 안정적인 임대 시장을 기대해 볼 수 있습니다.

혐오시설 관련 특이사항은 현재 파악되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례 (전용면적 42.85㎡, 2019년 건축, 2026년 3월 거래가 1억 9천 5백만원)와 본건의 전용면적(32.00㎡)을 고려할 때, 평당 가격을 기준으로 환산 시 약 1억 4천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가는 2억 6백만원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천 5백만원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 시세 및 권리 관계를 고려한 예상치이며, 실제 경매 진행 상황 및 법원 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.