나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10번지에 소재한 더하우스 3층 303호 도시형생활주택입니다.

본건은 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호입니다. 본 건물은 도시형생활주택 원룸형 20세대로 구성되어 있습니다.

건물 외벽은 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 내부인테리어, 창호는 알루미늄샷시 등으로 마감되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건의 건축물대장상 사용승인일은 2018년 12월 14일입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지의 면적은 22.78㎡ (약 6.9평)이며, 건물 전용면적은 26.65㎡ (약 8.1평)입니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 168,500,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보, 유동화물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세곡초등학교 북서측에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

공원도 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리(을3)는 2019년 02월 27일에 접수된 하나은행의 근저당권(채권 최고액 1,308,000,000원)입니다.

등기부등본상 주요 권리로는 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 하나은행 근저당권(을3), 주택임차권(을4, 안 , 150,000,000원), 임의경매개시결정(갑3) 등이 기재되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,458,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 임차인 안 가 거주 중이며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2024년 07월 05일이며, 확정일자는 2024년 06월 03일입니다.

배당신고일자는 2025년 03월 17일입니다.

임차인 안 는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수 권리

본건의 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

본건의 임차인 안 는 대항력이 없어 매각 후 명도 대상이 됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 평당 약 1,277만 원 ~ 1,526만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건과 유사한 면적(약 8.1평)의 경우, 주변 시세를 바탕으로 산정된 예상 가치는 약 116,300,000원 수준입니다.

이는 본건의 감정가 168,500,000원에 비해 상당히 낮은 수준입니다.

4.2. 시세 분석 및 예상가 산정 근거

최근 거래된 주변 다세대주택의 면적별 실거래가를 평당 가격으로 환산하여 분석한 결과, 본건의 면적(약 8.1평)을 고려하면 시장 가격은 1억 1천만 원대 중반으로 추정됩니다.

감정가는 1억 6천만 원대로, 시세 대비 고평가되었거나 감정 시점 이후 시세 하락이 있었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

인근에 세곡초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활의 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 주거 형태입니다.

주변 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 균형 있게 분포되어 있어 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 안 는 보증금 1억 5천만 원이 있으나 대항력이 없어 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 이는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 내포할 수 있으나, 법적 절차에 따라 명도는 진행될 것으로 예상됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 권리관계상 추가적인 인수 부담은 없어 보입니다.

6.3. 주변 시설 리스크

본건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설 중심으로 형성되어 있어 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동의 편리한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

최근 거래된 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있어 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

시세 대비 저가 매수의 기회를 노린다면 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라 이용 가능.

* 최근 건축된 건물(2018년 준공)로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 시세 대비 감정가가 높아, 향후 유찰 시 저가 매수의 기회 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 현 시세 분석 결과, 약 116,300,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 168,500,000원에 비해 현저히 낮은 가격으로, 유찰을 거듭하거나 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세 이하의 낙찰이 가능할 것으로 보입니다.

이에 따라, 보수적으로 현 시세 수준을 고려하여 약 120,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 예상되는 시장 가치를 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 법원의 진행 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.