나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 205호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 120,100,000원

토지면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

토지지분: 16.08㎡ (약 4.86평)

건물면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물지분: 18.81㎡ (약 5.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (등기부 내역 기반)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

건물 준공 연도: 2018년

층수: 5층 건물 내 2층 205호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치함. 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.2. 3.주변 시설

주변 지역은 다양한 상업시설과 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높음. 또한, 아파트, 다세대주택, 각급 학교, 공원 등이 인접해 있어 주거 환경으로 적합한 지역임. 검색 결과 혐오시설로 분류될 만한 특이사항은 발견되지 않았음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2022-12-26

* 배당신고일자: 2025-03-25

* 대항력: 없음. (비고: 등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정으로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.)

1.3. 2.말소기준권리

2019-02-27 하나은행 근저당권(을3)

1.3. 3.말소 예정 권리

* 근저당권 (하나은행, 1,308,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (이효민, 100,000,000원)

* 임의경매개시결정 (하나은행, 1,052,900,568원)

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 없음)

1.3. 5.등기부채권 총액

1,408,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1.비교 물건 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 다세대주택 또는 도시형생활주택(원룸형) 거래 사례는 다음과 같음.

* 권선동 988-3번지, '권선하우스', 2019년 건축, 42.85㎡, 2026년 3월 매매가 19,500만원 (약 455만원/㎡)

* 권선동 992-14번지, '투데이', 2021년 건축, 50.98㎡, 2026년 3월 매매가 19,700만원 (약 386만원/㎡)

* 권선동 978-2번지, '제이빌', 2023년 건축, 75.82㎡, 2026년 7월 매매가 35,000만원 (약 462만원/㎡)

1.4. 2.분석

비교 물건들은 본건(18.81㎡)보다 면적이 상당히 크며, 건축 연도도 일부 최신임. 면적당 가격은 약 386만원/㎡ ~ 462만원/㎡ 수준임. 본건은 원룸형으로, 일반적으로 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있으나, 비교 물건과의 직접적인 비교는 어려움.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 205호임. 외벽은 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감이며, 내벽은 페인팅 및 내부인테리어, 창호는 알루미늄샷시로 마감됨.

1.5. 2.이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임. (총 20세대)

1.5. 3.설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

1.6. 2.공부와의 차이

해당 사항 없음.

1.6. 3.기타 참고사항

* 임대관계 미상임. (단, 임차인 이효민의 내역은 확인되었으나 대항력 없음)

* 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록된 이력 있음. (현재 경매 진행으로 인해 이력 변동 가능성 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 경매 절차상 모든 권리가 말소되는 물건임. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확함. 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편으로 판단됨. 차량 및 대중교통 이용도 편리한 위치임. 다만, 건물이 5층 중 2층이며, 면적이 18.81㎡로 작은 원룸 형태임. 토지 지분 또한 16.08㎡로 크지 않음. 유사 면적의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 일부 어려움이 있으나, 감정가는 120,100,000원으로 책정되어 있음.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 도시형생활주택: 소액 투자 및 임대 수익 목적에 적합할 수 있음.

* 교통 및 생활 편의성: 차량 및 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 편의시설 및 학교가 위치하여 주거 편의성이 높음.

* 지속적인 개발 가능성: 수원시 권선구는 지속적으로 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.감정가

120,100,000원 (18.81㎡ 기준, 약 638만원/㎡)

1.9. 2.최근 매매 사례 (타 면적)

약 386만원/㎡ ~ 462만원/㎡

1.9. 3.분석

본건은 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 원룸형의 특성과 더불어 비교 사례의 면적 차이를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있음. 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인.

1.9. 4.예상 입찰가

126,000,000원 (감정가의 약 105% 수준)

상기 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 경매 참여자 수, 경쟁 정도 등에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.