나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [6] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경986 (6) 부동산 임의경매 사건의 대상 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 206호이며, 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

감정평가액은 120,100,000원입니다.

본건의 토지 면적은 16.08㎡(약 4.86평)이며, 건물 면적은 18.81㎡(약 5.69평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 과정에서의 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, '세곡초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

본 건에는 임차인 권명식 씨가 거주 중입니다.

해당 임차인은 보증금 90,000,000원, 차임 0원을 설정하고 있습니다.

임차인의 전입일자는 2024년 4월 9일, 확정일자는 2024년 3월 14일입니다.

임차인 권명식 씨는 대항력이 없으며, 보증금 회수를 배당순위에 따라 진행합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 본건의 말소기준권리는 2019년 2월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 1,308,000,000원)입니다.

본건은 2019년 1월 2일 소유권 보존 등기 후, 2019년 5월 22일 이수경 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

하나은행의 근저당권을 포함한 을구의 모든 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 권명식 씨의 주택임차권(90,000,000원, 2025년 12월 29일 접수) 역시 말소 대상입니다.

본건 경매는 하나은행의 임의경매 신청(2025년 3월 11일 접수, 채권액 1,052,900,568원)에 의해 진행되고 있습니다.

등기부상 채권 총액은 약 1,398,000,000원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 및 도시형생활주택의 거래 사례가 확인됩니다.

2026년 3월 거래된 권선하우스(2019년식, 42.85㎡)는 195,000,000원(약 455만원/㎡)에 거래되었으며, 같은 달 거래된 투데이(2021년식, 50.98㎡)는 197,000,000원(약 386만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 제이빌(2023년식, 75.82㎡)은 350,000,000원(약 461만원/㎡)에 거래되었습니다.

이는 평당 약 1,200만원에서 1,500만원 이상의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본 건은 전용면적 18.81㎡(약 5.69평)의 소형 주거 공간으로, 비교적 높은 ㎡당 단가가 형성될 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 건물 연식 및 상태

본건이 속한 '더하우스' 건물은 2018년 12월 14일 사용승인된 건물입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기 및 석재판 마감, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어로 되어 있습니다.

최신 연식의 주변 건물들과 비교했을 때 연식은 중간 정도에 해당하나, 전반적인 건물 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 편의시설

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2. 건축 구조 및 설비

건물은 총 5층 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 설비를 만족합니다.

각 세대는 원룸형으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 비행안전구역은 항공기 소음이나 건축물 높이 제한 등의 영향이 있을 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 2. 기타 특이사항

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 금융기관의 권리가 다수 설정되어 경매로 진행되었습니다.

기타 참고사항으로 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 지역에 위치한 도시형생활주택 경매 물건입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

건물 상태 및 주변 환경은 양호한 편이나, 토지이용계획상 일부 규제 사항(비행안전구역, 가축사육제한구역 등)은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 평형의 ㎡당 단가 상승 가능성을 고려할 때 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설이 밀집한 지역.

* 양호한 교통 접근성: 차량 진출입 용이 및 대중교통 이용 편리.

* 권리상 안전성: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 없음.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 연식 대비 양호한 건물 상태.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,100,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 유사 면적이나 유사 건물 연식의 다세대주택/도시형생활주택의 매매가는 ㎡당 약 386만원에서 461만원 수준으로 나타났습니다.

본 건은 전용면적 18.81㎡(약 5.69평)이며, 이를 시세 평균에 적용할 경우 약 7,200만원에서 8,700만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

다만, 감정평가액 120,100,000원과는 상당한 차이를 보이며, 소형 평형의 경우 ㎡당 단가가 높게 형성되는 경향도 고려해야 합니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

종합적으로 고려하여, 본 물건의 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

권장 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

입찰 참여 시에는 해당 경매 물건의 기일 현황 (신건, 2차, 3차 등)을 반드시 확인하시어 최저 입찰가를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.