나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (근저당권자)

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10, 더하우스 2층 207호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 120,100,000원

토지면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 207호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.3. 건물 정보

건축물명: 더하우스

건축년도: 2018년 (준공일: 2018.12.14)

총 층수: 5층

해당 층: 2층

호수: 207호

건물 총 면적: 659.88㎡

주차: 옥외 16대

외벽: 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감

내벽: 페인팅 및 내부인테리어 등

창호: 알루미늄샷시 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (갑1, 2019.01.02): 김미선

* 근저당 (을3, 2019.02.27): 하나은행 (말소기준권리, 채권액 1,308,000,000원)

* 소유권이전 (갑2, 2019.05.22): 이수경 (매매)

* 주택임차권 (을4, 2025.09.11): 김경태 (채권액 100,000,000원, 말소 예정)

* 임의경매 (갑3, 2025.03.11): 하나은행 (채권액 1,052,900,568원, 말소)

총 등기부채권 금액: 1,408,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경태

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-30

* 확정일자: 2020-01-14

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을4) 되어 있으나, 말소기준권리(을3)보다 후순위로 대항력이 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 하나은행의 근저당(을3)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 김경태 씨는 대항력이 없어 보증금 100,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. 따라서 본건의 매수인은 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 현황

최근 주변 지역의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 권선하우스 (2019년 건축, 42.85㎡): 2026년 3월, 1억 9,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 455만원/㎡)

* 투데이 (2021년 건축, 50.98㎡): 2026년 3월, 1억 9,700만원에 거래되었습니다. (면적당 약 386만원/㎡)

* 제이빌 (2023년 건축, 75.82㎡): 2026년 7월, 3억 5,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 462만원/㎡)

4.2. 면적별 시세 분석

본건은 전용면적 18.81㎡ (약 5.69평)으로, 비교적 작은 소형 주택입니다. 최근 거래된 유사 면적의 주택 거래 사례는 제공되지 않았으나, 주변 다세대 주택의 면적별 거래가를 참고할 때, 본건의 면적당 시세는 약 386만원에서 462만원 사이로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 대략 7,260만원 (18.81㎡ * 386만원/㎡)에서 8,690만원 (18.81㎡ * 462만원/㎡) 수준으로 산정될 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 120,100,000원으로, 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시설 분석

본건은 세곡초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 상가, 공원 등이 혼재하여 주거 생활 편의성이 높은 지역입니다. 주변 지역 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

본건이 속한 '더하우스'는 2018년 준공된 5층 규모의 철근콘크리트 건물로, 총 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있습니다. 본건은 2층에 위치한 18.81㎡의 원룸형 주택입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 세곡초등학교, 권선중학교, 수원중앙기독중학교 등

* 교통시설: 인근 버스정류장

* 상업시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등

* 문화/휴식시설: 인근 공원

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

* 공동담보, 유동화 물건: 복잡한 권리관계가 설정되었던 물건으로, 경매 절차를 통해 정리됩니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 14억원을 넘지만, 이는 낙찰자 인수와는 무관합니다.

6.2. 시장/물리적 리스크

* 면적 대비 높은 감정가: 면적당 감정가가 주변 시세 대비 높아, 낙찰 후 시세차익에 대한 기대치가 낮을 수 있습니다.

* 소형 면적: 18.81㎡의 매우 작은 면적은 일부 실수요자에게는 매력적일 수 있으나, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로, 공실 발생 시 공실 위험을 고려해야 합니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없음)

* 민간임대주택 등록: 본건은 2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 1.2억원대로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

* 무잉수 부담: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지 및 교통: 세곡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 수요가 높은 원룸형 도시형생활주택으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 소액 투자가 가능한 물건입니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 면적 대비 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다. 주변의 유사 거래 사례와 본건의 실제 가치를 면밀히 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 면적당 거래가는 약 386만원에서 462만원/㎡로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건(18.81㎡)의 적정 시가는 7,260만원에서 8,690만원 수준으로 산정됩니다.

감정가 120,100,000원은 이러한 시장 가격과 다소 괴리가 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 시장 가격에 기반하여 예상 입찰가를 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 보증금 인수 부담이 없는 점과 해당 건물의 소형 평형의 희소성을 감안한 금액이며, 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.