나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10, 더하우스 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 114,400,000원

토지 면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

건물 면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 하나은행 근저당 (2019.02.27 접수, 채권최고액 1,308,000,000원). 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020-03-16

* 확정일자: 2020-02-27

* 배당신고일자: 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장 은 대항력이 없어 경매 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 보증금 80,000,000원에 대해 배당을 통해 우선변제 받게 됨.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019.01.02

* 근저당: 하나은행 (말소기준권리)

* 소유권이전: 2019.05.22

* 주택임차권: 장현식 (2025.12.23 접수, 80,000,000원, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2025.03.11 접수, 1,052,900,568원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 1,388,000,000원

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본건이 소재한 "더하우스"는 2018년 12월 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 총 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있음.

* 해당 물건: 3층 301호, 전용면적 18.09㎡ (약 5.47평)으로 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간임.

* 주변 상업시설: 건물 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 주거시설: 아파트 및 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설을 통한 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 교통시설: 도보 가능한 거리에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 교육시설: 세곡초등학교가 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있음.

* 건물 내 시설: 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 인근 신축 건물 대비 연식이 있을 수 있음.

* 소형 면적: 전용면적 18.09㎡로, 공간 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 임차인 명도: 임차인 장 은 대항력이 없으나, 배당 여부에 따른 명도 절차 진행 시 협조가 필요할 수 있음.

* 토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 일부 지역 제한 사항이 있으나, 본 건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적이지만 편리한 교통 접근성과 주변 생활 인프라를 갖추고 있어 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있음. 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 감정가 대비 인근 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되어 법적 부담이 없음.

* 1인 가구 수요: 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 입지적 장점: 수원시 권선구 내에서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 2019년 준공된 권선하우스(42.85㎡)는 2026년 3월 19,500만원에 거래되었으며, 평당 약 455만원 수준임.

* 2021년 준공된 투데이(50.98㎡)는 2026년 3월 19,700만원에 거래되었으며, 평당 약 386만원 수준임.

* 2023년 준공된 제이빌(75.82㎡)은 2026년 7월 35,000만원에 거래되었으며, 평당 약 461만원 수준임.

* 본 건은 전용면적 18.09㎡이며, 감정가는 114,400,000원(평당 약 632만원)임.

* 최근 거래된 유사 건축 연도의 권선하우스 사례(2019년 준공, 평당 약 455만원)를 적용하여 본 건의 시세를 추정하면, 18.09㎡ * 455만원/㎡ = 약 82,310,000원임.

* 이는 감정가(114,400,000원) 대비 낮은 수준으로, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

* 예상 입찰가 산정:

* 권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없음.

* 인근 유사 면적 및 건축 연도의 거래 사례를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

* 추정 시세인 약 8,200만원과 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 8,500만원 ~ 9,500만원 사이 에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 명도 가능성 및 최종 낙찰가를 고려하여 신중한 판단이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.