나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층204호

건물명: 더하우스

토지면적: 14.31㎡ (약 4.33평)

건물면적: 16.74㎡ (약 5.06평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 106,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 2018년 12월 14일

외벽: 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감

내벽: 페인팅 및 내부인테리어 등

창호: 알루미늄샷시 등

설비: 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 도시교통정비촉진법, 수도권정비계획법에 따른 지역 및 구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (하나은행, 2019.02.27 접수) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 등재 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-18

확정일자: 2022-10-14

배당신고일자: 2025-03-26

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권(을4)은 말소 예정입니다. 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 요약

소유권보존 (갑1, 김미선, 2019.01.02)

소유권이전 (갑2, 이수경, 2019.05.22)

근저당권 (을3, 하나은행, 1,308,000,000원, 2019.02.27) - 말소기준권리

주택임차권 (을4, 김민규, 110,000,000원, 2025.05.27) - 말소

임의경매개시결정 (갑3, 하나은행, 1,052,900,568원, 2025.03.11) - 말소

총 등기부채권액: 1,418,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 '더하우스'는 2018년 준공된 도시형생활주택으로 총 20세대로 구성되어 있습니다. 원룸형으로 구성되어 있어 1인 가구 수요에 적합합니다.

4.2. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 '다세대' 주택들의 면적별 매매가는 다음과 같습니다.

- 2019년식 권선하우스 (42.85㎡) : 19,500만원 (약 455만원/㎡)

- 2021년식 투데이 (50.98㎡) : 19,700만원 (약 386만원/㎡)

- 2023년식 제이빌 (75.82㎡) : 35,000만원 (약 461만원/㎡)

본건은 16.74㎡(약 5.06평)의 원룸형 도시형생활주택으로, 면적이 상대적으로 작습니다. 주변 '다세대' 주택들의 평균 거래 면적 대비 가격을 고려하면, 본건의 면적과 용도를 감안할 때 제곱미터당 단가는 차이가 있을 수 있습니다.

주변 '다세대' 주택들의 최근 거래가격을 바탕으로 추정한 제곱미터당 시세는 약 386만원에서 461만원 범위입니다. 이를 본건 면적(16.74㎡)에 대입하여 환산하면 약 6,470만원에서 7,720만원 사이의 시세로 추정됩니다.

본건의 감정가는 106,800,000원이며, 이는 제곱미터당 약 638만원에 해당하여 주변 '다세대' 주택의 시세보다 높게 책정되었습니다. 이는 도시형생활주택 원룸형의 특수성 및 수요를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 '세곡초등학교'가 위치하고 있으며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

5.3. 임대 이력

본건은 2019년 5월 7일자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 유동화 물건

본건은 공동담보로 제공되었으며 유동화 물건으로, 이는 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 매각 후 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 14억 1천 8백만원으로 매우 높아, 경매 신청 채권자 외 다른 채권자의 권리 행사에 따른 추가적인 절차가 발생하거나, 향후 매각가의 변동 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리 가능성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 항목이 기재되어 있습니다. 비록 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 확인되지 않았으나, 인수될 수 있는 권리가 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 적절한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 입지입니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 설비도 갖추고 있습니다.

권리 분석 상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 공동담보 및 유동화 물건이라는 특성과 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 '다세대' 주택들의 시세 분석 결과, 본건의 제곱미터당 가격은 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구 수요가 있는 원룸형 도시형생활주택으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 세곡초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 본건이 속한 '더하우스' 건물 자체가 도시형생활주택으로, 유사한 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,800,000원입니다. 주변 '다세대' 주택의 최근 실거래가 및 면적당 가격을 분석한 결과, 본건과 같은 원룸형 도시형생활주택의 실질적인 시장 가치는 약 6,470만원에서 7,720만원 범위로 추정됩니다.

다만, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었고, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특성을 고려하여, 잠재적인 투자 수익률과 경매 시장의 경쟁 상황을 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

이는 감정가 대비 약 75% 수준이며, 주변 시세보다는 약간 높은 수준으로, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 고려한 보수적인 접근 방안입니다. 실제 입찰 시에는 본건의 현장 상태, 권리관계 재확인, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.