나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경986 (3)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 203호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

148,200,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 20.23㎡ (6.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 23.67㎡ (7.16평) (전용면적 기준)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 유동화물건

1.10. 특수물건정보

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 비행안전제6구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법), 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

2.4. 혐오시설

주변을 확인한 결과, 본건과 인접하여 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (하나은행, 2019-02-27 접수)

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리인 을3 근저당권보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부상 을4 주택임차권(정유석, 125,000,000원)은 전입일자(2024-08-12)가 말소기준권리보다 늦고, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 소멸 대상입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 정 :

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-12

* 확정일자: 2024-07-12

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터는 본건과 다른 건물(권선하우스, 투데이, 제이빌)의 최근 실거래 정보를 포함하고 있습니다.

* '권선하우스' (2019년 건축, 42.85㎡): 2026년 3월, 19,500만원 거래. (면적당 약 455만원/㎡)

* '투데이' (2021년 건축, 50.98㎡): 2026년 3월, 19,700만원 거래. (면적당 약 386만원/㎡)

* '제이빌' (2023년 건축, 75.82㎡): 2026년 7월, 35,000만원 거래. (면적당 약 462만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건의 면적은 23.67㎡(7.16평)이며, 감정가는 148,200,000원입니다. 이는 면적당 약 626만원/㎡ (2,070만원/평)에 해당합니다.

인근 유사 건물들의 최근 실거래가 분석 결과, 면적당 가격은 약 386만원/㎡ ~ 462만원/㎡ 수준입니다.

따라서 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 건물의 건축 연도가 2018년(사용승인 기준)임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형, 총 20세대)

* 외벽: 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감

* 내벽: 페인팅 및 내부인테리어 등

* 창호: 알루미늄샷시 등

* 설비: 위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육: 세곡초등학교 북서측 인근 위치.

* 편의: 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 불확실성

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 마찰이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.)

6.2. 민간임대주택 등록 이력

본 건은 2019년 5월 7일 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다. 이는 향후 매각 또는 재개발 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 간극

최근 인근 유사 건물의 실거래가와 비교 시 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대관계가 불명확한 점, 민간임대주택 등록 이력, 그리고 최근 실거래가 대비 다소 높은 감정가 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 보유하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,200,000원입니다. 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

최근 인근 유사 건물의 실거래가(면적당 약 386만원~462만원/㎡)와 본건의 전용면적(23.67㎡)을 고려하면, 시장 추정가는 대략 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 보입니다.

감정가 대비 보수적인 낙찰가율과 명도 제반 비용 등을 고려하여, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 법원 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.