나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경986 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 169,100,000원

토지면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

토지지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물지분: 27.3㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 1.주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에는 세곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 솔대공원 등 녹지 공간도 있어 거주 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 주위에 혐오시설이나 심각한 환경저해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 02월 27일 접수된 하나은행 근저당권 (을3)입니다.

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김미선 (2019-01-02)

* 소유권이전: 이수경 (2019-05-22, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2019-02-27, 1,308,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 조윤수 (2025-03-20, 138,000,000원, 말소, 전입 2023-02-17, 확정 2023-01-11)

* 임의경매: 하나은행 (2025-03-11, 1,052,900,568원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 조윤수

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-17

* 확정일자: 2023-01-11

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음 (본건 매각으로 임차권은 소멸될 예정입니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 조윤수의 보증금은 본건 매각으로 인해 인수되지 않습니다.)

등기부채권 총액: 1,446,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 위치한 건물로, 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 다세대) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로서, 1인 가구를 중심으로 한 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 교육시설(세곡초등학교) 및 공원이 있어 정주 여건이 비교적 양호합니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 2018년 12월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층 202호입니다.

건물의 전용면적은 27.30㎡ (약 8.26평)이며, 원룸형으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변은 다양한 주거시설과 상업시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 유동화 물건으로, 등기부상 채무 관계 외에 추가적인 복잡한 채권 관계가 있을 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

임대 관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인 조윤수는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 준공일은 2018년으로, 향후 재건축이나 리모델링 시 용적률, 건폐율 등 건축법규 및 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물과 토지가 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 명도에 대한 계획을 수립해야 합니다.

감정가 169,100,000원에 비해 최근 유사 물건들의 시세가 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

세곡초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

건물 및 토지 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 채권은 소멸됩니다.

대항력 없는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 명도 비용 절감 및 명도 용이성이 높습니다.

감정가와 시세 간의 차이를 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 실현이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 주변 다세대 주택 최근 실거래가 분석 결과 (2026년 3월~7월 거래 기준, 연도 표기 오류 가능성 감안), 공급면적 기준 3.86백만원/㎡ ~ 4.61백만원/㎡ 수준으로 분석되었습니다.

본건의 전용면적은 27.30㎡이므로, 현 시세는 약 11,800만원 ~ 13,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 169,100,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점, 그리고 대항력 없는 임차인의 보증금 138,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 범위를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원으로 제안하며, 구체적인 입찰 금액은 추가적인 현장 조사 및 시세 변동 추이를 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.