나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1101 [3] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층521호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 호매실동 소재‘능실초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 26일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 제5층 제504호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 'ART BLANC 미술학원'으로 이용중임.
-기호(2)는 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '믹스짐 필라테스'로 이용중임.
-기호(3)은 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '버나폰 보청기'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설, 의료시설, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-호매실동 1401번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

-호매실동 1401-1번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '버나폰 보청기'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 수원지방법원 2025타경1101 (3) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1101 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물 제1동 5층 521호

용도: 공부상 교육연구시설(학원), 현황 '버나폰 보청기' 이용 중

감정가: 554,000,000원

토지면적: 18.49㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.486㎡ (약 5.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.98㎡ (약 23.0평)

건물지분: 75.98㎡ (약 23.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 '능실초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

2021년 05월 26일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 내에 위치합니다. 본 건은 해당 건물 내 5층 521호로 추정됩니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6m의 보행자도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

-호매실동 1401번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로2류, 대로3류, 중로2류, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

-호매실동 1401-1번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로3류, 중로2류, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 04월 21일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 개요에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 불분명합니다. 이 부분은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 유승호 (유 )

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-31

배당신고일자: 2025-05-16

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 시설

본 건물은 '호매실 중앙파크뷰'로, 주위로 다양한 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 주상복합 상가 등이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다. 교육연구시설(학원)로 등록된 공간들이 미술학원, 필라테스 학원, 보청기 판매점 등으로 다양하게 활용되고 있어, 지역 주민들의 수요를 충족시키는 업종들이 입점해 있습니다.

* 입지적 장점

일반상업지역에 위치하며 대로변에 접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 우수합니다. 지구단위계획구역으로 체계적인 도시 계획 하에 관리되고 있는 지역입니다.

* 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문 등을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 접근성

버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 교육시설

'능실초등학교'가 인근에 소재하여 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치

공부상 용도는 교육연구시설(학원)이나, 현황은 '버나폰 보청기'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 허가 가능성, 원상 복구 의무 발생 가능성 등을 검토해야 하는 부분입니다. 건물의 주요 용도가 '업무시설'로 등록된 점도 참고할 필요가 있습니다.

* 권리 분석의 불확실성

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 낙찰자가 예상치 못한 권리를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 주요 상업지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 충분한 검토와 현장 확인이 선행되어야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지

호매실지구 내 상업지역에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 신축 건물

2021년 사용승인을 받은 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임차 관계

대항력 없는 임차인이 존재하여 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 업종 입점 가능성

주변 상권 분석 결과, 교육, 의료, 근린생활 등 다양한 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 554,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 낙찰가 전액을 매수인이 부담하게 됩니다.

안정적인 투자 관점에서 감정가 수준에서 시작하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.