나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1101 [2] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층505호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 호매실동 소재‘능실초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 26일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 제5층 제504호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 'ART BLANC 미술학원'으로 이용중임.
-기호(2)는 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '믹스짐 필라테스'로 이용중임.
-기호(3)은 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '버나폰 보청기'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설, 의료시설, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-호매실동 1401번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

-호매실동 1401-1번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '믹스짐 필라테스'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1101 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 5층505호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 중 5층 505호

* 용도: 공부상 교육연구시설(학원) / 현황 '믹스짐 필라테스' 이용 중

* 감정가: 479,000,000원

* 토지 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 건물 면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ‘능실초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준임.

* 도로상황: 본건은 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m의 포장도로 및 남측 약 6m의 보행자도로와 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구) 등 복합적인 토지이용계획이 적용되어 있음. 또한 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 21일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(채권최고액 362,400,000원)이 말소기준권리임.

* 권리 현황:

* 소유권이전등기: 2022년 04월 21일 (갑5)

* 근저당권: 세종중앙농업협동조합 (2022-04-21, 362,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 세종중앙농업협동조합 (2025-04-10, 987,679,220원) - 본건 경매 개시

* 압류: 수원시 (2025-08-14), 권선구청장 (2026-04-14)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2024-02-14

* 확정일자: 2025-04-25

* 배당신고일자: 2025-04-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 호매실동 일대는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 구성되어 있으며, 지속적인 개발 및 상업 활동이 이루어지는 지역임.

* 업종 현황: 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이나, 현재 '믹스짐 필라테스'로 운영 중이며, 동일 건물 내 다른 호실에서는 미술학원, 보청기 판매점 등 다양한 업종이 운영되고 있어 상업시설로서의 기능성이 양호함.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 능실초등학교가 위치하여 교육 접근성이 용이함.

* 교통 및 편의시설: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 주변의 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도: 공부상 용도(교육연구시설)와 현황 이용(필라테스 학원)이 일치하나, 유사한 교육연구시설 관련 업종으로 변경 시 건축법상 문제가 없는지 확인이 필요할 수 있음.

* 세금 체납: 압류 내역(수원시, 권선구청장)이 있으나, 경매 개시일(2025-04-10)보다 늦은 압류이므로, 말소기준권리(2022-04-21) 이하의 권리로 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 능실초등학교와 인접한 주거 및 상업 복합 지역으로 파악됩니다.

* 임대차 관계: 임차인의 보증금 및 차임은 명확히 파악되었고 대항력 또한 없으나, 혹시 모를 추가 임차인이 있는지 여부에 대한 현장 조사가 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 중심 상업지역에 위치한 수익형 부동산으로, 최근에 신축된 건물(2021년 사용승인)에 해당하여 전반적인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교육연구시설(학원) 용도로 등록되어 있으나, 현재는 필라테스 학원으로 운영 중이며, 다양한 업종이 혼재된 복합 상가 건물 내 위치하여 잠재적인 임대 수익 확보가 가능합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 호매실 택지지구 내 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의시설이 인접해 있음.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리비용 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 잠재적 임대 수익: 현재 운영 중인 학원 외에도 다양한 업종으로의 임대 전환이 용이하여 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 479,000,000원

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 채권 최고액): 362,400,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 가감된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 신중한 결정이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 파악 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.