나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59438 [1] 경기도 화성시 기안동 290 광도와이드빌 105동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2021.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 효행구 기안동 소재"기안중학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 아파트단지, 후면 농경지 등이 입지해 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 18층건 내 제1층 제102호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로 및 서측 진입도로가 외부 공도와 연계 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사는 2021. 1월 경에 실시되고(중복사건 21타경50248), 감정평가는 2026. 8월 경에 실시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경59438(1) 사건번호로 진행되는 본건은 경기도 화성시 기안동 290, 광도와이드빌 105동 1층 102호에 소재한 아파트입니다.

감정가는 249,000,000원이며, 토지 면적은 58.54㎡ (약 17.71평)이고, 건물 면적은 84.84㎡ (약 25.67평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 현OOOOOOOOOOOOO (현대해상화재보험주식회사로 추정)입니다.

중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 기안동 소재 "기안중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 학교, 공원, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 후면으로는 농경지가 입지한 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트벽식구조의 18층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

인접 도로 상태는 단지 내 포장도로 및 서측 진입도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 11월 16일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당(을6)이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

현재까지 등기부채권 총액은 306,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 광도건설주식회사 (2002-04-12)

* 소유권 이전: 박민수 (2005-03-04)

* 소유권 이전: 박성일 (2018-11-07, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 현대해상화재보험주식회사 (2018-11-16, 금156,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김성준 (2020-02-06, 금150,000,000원)

* 임의경매개시결정: 현대해상화재보험주식회사 (2025-12-17)

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이며, 임차인의 정확한 보증금 및 차임 내역은 미상으로 파악됩니다.

임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 기안동은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 기안중학교가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

광도와이드빌 아파트는 2002년에 입주하여 총 812세대의 단지입니다.

효행로를 따라 봉담읍 와우리 생활권과 연계되며, 일부 상업시설이 분포하고 있습니다.

다만, 기안동 중심부 및 동쪽 지역은 마을버스를 이용해야 수원대학교 정류장이나 신일해피트리1차(보보스프라자 앞) 정류장으로 이동해야 하는 경우도 있어, 대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있다는 의견도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내외 접근성이 양호합니다. 효행로를 통해 주변 지역으로 이동이 용이합니다.

* 교육: 본건 인근에 기안중학교가 위치해 있으며, 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상가 등을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 녹지/환경: 주위 환경은 보통 수준이며, 공원 등 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 농경지가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 현황조사 및 감정평가 시점 차이: 현황조사가 2021년 1월에 실시되었고, 감정평가는 2026년 8월에 실시되어 약 5년 7개월의 시차가 존재합니다. 이는 실제 현황과 감정가에 괴리가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 26.8.26~27.8.25 / 외국인 등 대상)

특히 비행안전제6구역은 건축물 높이 제한 등 개발에 영향을 줄 수 있으나, 최근 화성시 고도제한 완화 추세로 개발 여지가 일부 열릴 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 발생할 수 있는 보증금 반환 문제 등 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 기안동에 위치한 광도와이드빌 아파트 경매 물건입니다.

입지 및 교통은 보통 수준이며, 인근에 학교 등 생활 편의시설이 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 현황조사 시점과 감정평가 시점 간의 시차가 크고, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

또한, 비행안전구역, 성장관리권역 등의 토지이용계획상의 제약 사항도 존재합니다.

최근 화성시의 고도제한 완화 움직임은 긍정적일 수 있으나, 지역별 혐오시설 집중 문제 등 화성시 서부 지역의 전반적인 개발 및 가치 상승 추이를 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 전용면적 (84.84㎡).

* 인근 학교 및 대중교통 접근성 (기안중학교, 버스정류장).

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리 분석상 안전성.

* 화성시 고도제한 완화 추세에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다.

주변 시세 및 실거래가를 고려하고, 상기 리스크 요인(현황 조사 시점, 임대 관계 미상, 제한 구역 등)을 감안할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 211,650,000원 ~ 236,550,000원.

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 시세 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.