나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3460 [4] 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대현감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 인근에 위치하는 구분건물(8개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층
사용승인일 : 2022-02-11

이용상태

본 건은 현재 판매시설 및 사무실로 사용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 지대에 위치하는 토지로서, 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 타 지역으로의 계통성은 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(자세한 사항은 도시계획과 문의)<공공주택건설 등에 관한 특별법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공용부분 미납관리비 있음(2025. 9월분까지 3,634,611원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3460 (4)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 7층703호

건물명: 센트럴오금

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

준공일자: 2022년 02월 11일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 64.99㎡ (약 19.66평)

토지 지분: 64.99㎡ (약 19.66평)

건물 면적: 132.02㎡ (약 39.93평)

건물 지분: 132.02㎡ (약 39.93평)

건축물 총 연면적: 7953.88㎡ (약 2406.05평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 664,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 오금동에 위치하며, "서울거여초등학교" 인근입니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

타 지역으로의 연결성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건까지 차량 출입이 원활하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 3일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 1,680,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 오투씨앤아이주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 오투와이드주식회사

보증금: 110,000,000원

차임: 9,050,000원

배당신고일자: 2025년 01월 07일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부 현황 요약

갑2: 유한회사엘더블유 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-08-03)

을1: 하나은행 근저당권 (2022-08-03, 1,680,000,000원, 말소기준권리)

을2: 오투씨앤아이주식회사 전세권설정 (2022-08-03, 110,000,000원, 말소)

갑3: 국 압류 (2024-11-04, 말소)

갑4: 하나은행 임의경매 (2024-12-12, 4,023,323,236원, 말소)

등기부채권 총액: 1,790,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 서울 송파구 오금동에 위치하며, 오금역 인근의 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

"서울거여초등학교"와 인접해 있어 학군이 좋고, 다수의 아파트 단지와 근린상가가 발달해 있습니다.

4.2. 상권 현황

주변에 다양한 상업 시설과 주거 단지가 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

오금역 주변은 주거 생활권이 강한 "항아리 상권"으로 평가받으며, 꾸준한 유동 인구와 임차 수요가 예상됩니다.

실수요자 및 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합한 입지입니다.

4.3. 상권 내 시설

주변에 파리바게트, 뚜레쥬르, 던킨도너츠, 베스킨라빈스 등 주요 프랜차이즈 매장이 입점해 있으며, 음식점, 편의점, 약국 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

3호선과 5호선 오금역을 이용할 수 있으며, 도보 약 12분 거리에 위치해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

마천로 4차선 대로변에 위치하여 차량 접근성과 가시성이 우수합니다.

5.2. 교육 환경

서울거여초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

근린상가 및 대단지 아파트 인근에 위치하여 쇼핑, 금융, 외식 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

공용부분 미납 관리비가 2025년 9월분까지 3,634,611원 발생되어 있으며, 이는 매수인 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률상의 제한을 받습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 공공주택지구 (자세한 사항은 도시계획과 문의)

* 교육환경보호구역, 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 공장설립제한지역 (수도법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 건 주변 또는 서울거여초등학교 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 혐오시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 신고되지 않은 시설이나 민원 발생 가능성이 있는 시설은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 2월에 사용 승인된 신축급 근린상가 건물로, 송파구 오금동의 우수한 입지에 자리하고 있습니다.

서울거여초등학교 인접 및 오금역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로, 현재 판매시설 및 사무실로 이용되고 있어 실사용 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

권리관계가 모두 말소되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

다만, 상당 금액의 공용부분 미납 관리비가 발생되어 있으며, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 잔금 납부 시 미납 관리비 정산 및 향후 활용 계획 수립 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 (2022년 사용승인)의 현대적 건물입니다.

* 서울 송파구 오금동의 우수한 입지 (역세권, 학세권, 항아리 상권)를 보유하고 있습니다.

* 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 및 배후 수요가 예상됩니다.

* 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확히 정리된 상태로 취득 가능합니다.

* 실사용 목적 (사무실, 상가 운영) 및 시세차익을 위한 투자 목적 모두 적합합니다.

* 마천로 대로변 입지로 가시성 및 접근성이 우수하며, 리모델링을 통한 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 664,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 물건의 가치, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용(취득세, 수리비, 미납 관리비 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 없으므로 입찰가 산정 시 별도로 차감할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.