나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3460 [1] 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대현감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 인근에 위치하는 구분건물(8개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층
사용승인일 : 2022-02-11

이용상태

본 건은 현재 판매시설 및 사무실로 사용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 지대에 위치하는 토지로서, 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 타 지역으로의 계통성은 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(자세한 사항은 도시계획과 문의)<공공주택건설 등에 관한 특별법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
204호~208호는 벽체 구분없이 일체로 이용 중.
건축물대장 및 현황도 등에 따라 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽 등의 원상복구 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3460 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층 204호

용도: 근린상가

감정가: 4,344,000,000원

토지면적: 251.54㎡ (약 76.08평)

건물면적: 508.37㎡ (약 153.78평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 (2022년 02월 11일 사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 인근에 위치하는 구분건물입니다. 본 건 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 타 지역으로의 계통성은 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 07월 08일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-07-08)

* 근저당권 (하나은행, 2022-07-08, 3,180,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정 (주식회사아성다이소, 2023-04-17, 228,000,000원) - 매각으로 소멸

* 압류 (동화성세무서장, 2024-09-20) - 매각으로 소멸

* 압류 (국, 2024-11-06) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (하나은행, 2024-12-12, 4,023,323,236원)

* 등기부채권 총액: 3,408,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아성다이소

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-12

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상으로 간주될 수 있으므로, 실제 계약 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 서울특별시 송파구 오금동으로, 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설 용도로, 제2종근린생활시설에 해당하는 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 자료 상으로는 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 교육: 서울거여초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋으며, 해당 구역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 일체 이용 공간 문제: 204호부터 208호까지 총 5개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 건축물대장 등 공부상 현황과 다를 수 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 원상복구의 가능성 및 관련 비용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 권리관계 복잡성: 여러 채권이 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 특히, 하나은행의 임의경매 채권액은 40억 원을 넘어서고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 특이사항: 주식회사아성다이소 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 실제 계약 내용 및 권리 관계를 명확히 파악해야 하는 부분입니다.

* 토지이용 제한: 본 물건지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 송파구 오금동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 근린상가 건물 일부로, 역세권 입지와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 204호부터 208호까지의 공간이 일체로 이용되고 있다는 점은 공부상 현황과의 차이로 인한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 초과하는 복잡한 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 투자 가치를 재확인해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 신축 건물: 송파구 오금동 역세권에 위치한 2022년식 신축 상가로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 주택가, 초등학교 등 지역 내 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 대형 공간 활용 가능성: 204호~208호의 일체 이용 공간은, 법적 이슈 해결 후 넓은 면적의 고부가가치 상가로 활용될 수 있는 잠재력을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 감정가: 4,344,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석: 채권 총액이 감정가를 상회하며, 특히 하나은행의 임의경매 채권액이 40억 원을 넘어서는 상황입니다. 이는 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 잠재적 리스크: 204호-208호의 일체 이용으로 인한 원상복구 비용 및 법적 문제 발생 가능성을 감안하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 주변 시세 및 낙찰가 분석: 송파구 오금동 일대의 유사 근린상가 거래 사례 및 경매 낙찰가를 면밀히 조사하여 현재 시장 가치를 파악해야 합니다.

* 명도 및 추가 비용: 명도에 소요될 시간과 비용, 기타 제세공과금 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

상기 제반 사항을 면밀히 검토한 후, 적정 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.