나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3460 [2] 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대현감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 인근에 위치하는 구분건물(8개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층
사용승인일 : 2022-02-11

이용상태

본 건은 현재 판매시설 및 사무실로 사용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 지대에 위치하는 토지로서, 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 타 지역으로의 계통성은 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(자세한 사항은 도시계획과 문의)<공공주택건설 등에 관한 특별법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공용부분 미납관리비 있음(2025. 9월분까지 3,181,498원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3460 (2)

* 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 7층 701호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 601,000,000원

* 토지면적: 57.04㎡ (약 17.26평)

* 건물면적: 115.88㎡ (약 35.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 02월 11일

* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층

* 건물명: 센트럴오금 A동 701호

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 오금역 인근)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 차량 출입이 가능하며 타 지역으로의 연결성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 08월 03일자 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,790,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오투씨앤아이주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 오투와이드주식회사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 9,050,000원

* 배당신고일자: 2025년 01월 07일

* 대항력: 없음

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상이거나, 배당신고일자가 불확실한 경우 법률적 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다. 현재 제시된 정보에 따르면, 임차인 오투와이드주식회사의 경우 대항력이 없으며 배당 신고를 하였으므로, 특별한 인수 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리사항: 소유권이전1번신탁등기말소, 전세권설정(말소), 임의경매(말소), 압류(말소) 등 다수의 권리가 등기부등본에 기재되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로, 오금동 일대의 상권 특성을 고려할 때 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변 상권: 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 아파트, 주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 이용 현황: 현재 판매 시설 및 사무실로 사용 중이며, 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 유지 보수가 양호할 것으로 보입니다.

* 상권 특징: 지하철 5호선 오금역 등 대중교통 이용이 편리하고, 서울거여초등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건의 주변 생활 환경은 다음과 같습니다.

* 주거 및 교육 환경: 서울거여초등학교가 인근에 위치하며, 주위에는 아파트와 주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 오금공원, 성내천 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 확인되는 대규모 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 주변 환경 확인 및 혐오 시설 유무에 대한 최종 판단은 현장 답사를 통해 반드시 검증해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 미납 관리비: 공용부분 미납 관리비가 2025년 9월분까지 총 3,181,498원이 발생해 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 금액이므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 상가 건물로서, 편리한 교통과 양호한 주위 환경을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 하지만 미납 관리비와 복잡한 토지이용계획 및 제한사항을 유의해야 하며, 권리관계 분석을 통해 안전한 경매 진행이 필요합니다. 임차인들이 대항력이 없다는 점은 긍정적인 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 투자 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철역과 초등학교가 인접하고, 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 601,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 미납 관리비: 3,181,498원 (2025년 9월분까지)

* 본 건의 현재 시세 및 주변 유사 물건의 실거래가

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 공실률

* 경쟁 입찰 현황

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석과 더불어 현장 방문을 통한 철저한 물건 조사가 선행되어야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정 시 추가 비용 부담을 덜어주는 요인으로 작용할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.