나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60029 [1] 서울특별시 강동구 성내동 419 집앤사비카 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산감정 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동에 소재하는 "강동구청"의 북동측 인근에 소재하는 도시형생활주택(원룸형아파트)인 "집앤사비카" 내에 소재하고 주변은 소형 아파트,다세대주택과 근린생활시설 등으로 제반 입지 여건은 보통 정도 입니다

교통상황

본건으로의 차량 출입 및 운행은 편리한 편이며 본건의 남동측으로 지하철5호선의 "둔촌동역"이 위치하고 북측과 동측의 간선도로변으로 버스정류장이 소재하며 제반 대중교통 사정은 보통 정도입니다

건물의 구조

본건의 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하1층 지상11층의 도시형생활주택(원룸형아파트) 건내 제8층 제806호으로 사용승인일은 2020.12.31일입니다
외벽: 미장 석재 붙임 등 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감,벽지바름,타일 붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건의 이용상황은 주거용 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용되고 있음

설비내역

위생 설비,급,배수 설비,도시가스,주거용 생활시설,승강기,전기,난방등 화재 방재설비등 기타

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 도시형생활주택의 건부지로 이용되고 있음

인접 도로상태등

본건의 북측으로 폭 약15m의 도로와 서측으로 폭 약 10m 의 도로와의 각지임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당 사항 없음

물건 비고

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형아파트)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60029 (1)

- 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 419 집앤사비카 8층806호

- 건물명: 집앤사비카

- 용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

- 감정가: 440,000,000원

- 토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

- 건물면적: 28.74㎡ (약 8.69평) (전용면적)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 박

- 건물 준공일: 2020년 12월 31일

- 총 층수/해당 층수: 지하 1층, 지상 11층 중 8층

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 성내동에 소재하며 "강동구청" 북동측 인근에 위치. 주변은 소형 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성. 제반 입지 여건은 보통 수준.

- 교통상황: 차량 출입 및 운행이 편리한 편. 남동측으로 지하철 5호선 "둔촌동역"이 인접. 북측 및 동측 간선도로변 버스정류장 소재. 대중교통 사정 보통.

- 인접 도로상태: 북측 약 15m, 서측 약 10m 도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획적 제한 사항 존재.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023.11.10 접수, 284,900,000원)

- 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (소유권이전 신탁 등기 말소, 공유자전원지분 이전, 강제경매 등)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

- 인수되는 권리: 없음.

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단되나, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 확인 필요)

- 등기부채권 총액: 284,900,000원 (말소기준권리 금액)

1.3. 상권분석

- 본건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치한 집앤사비카 내 도시형생활주택입니다.

- 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

- 최근 매매 사례 분석:

* 퀸스빌 (다세대, 2004년식, 59.19㎡): 2026년 5월 7일, 280,000,000원 (약 473,000원/㎡)

* 한성올림픽파크아파트 (연립, 2024년식, 40.512㎡): 2026년 5월 4일, 415,000,000원 (약 1,024,387원/㎡)

* 타워파크주택 (다세대, 2013년식, 29.81㎡): 2026년 5월 7일, 315,000,000원 (약 1,056,700원/㎡)

- 본건(전용면적 28.74㎡)의 감정가 440,000,000원(약 1,530,967원/㎡)은 주변의 신축 연립(한성올림픽파크아파트) 또는 비교적 최신 다세대(타워파크주택)의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

- 다만, 2020년 준공된 '집앤사비카'라는 신축 건물임을 감안해야 하며, 해당 건물 자체의 이전 매매 사례가 411,000,000원이므로 이를 기준으로 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

- 본건은 주거용 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다.

- 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 11층 규모이며, 본건은 8층에 위치합니다.

- 사용승인일이 2020년 12월 31일로 비교적 신축에 해당합니다.

- 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재 방재 설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 내부 마감은 일반적인 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

- 인근 편의시설 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 소재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

- 별도의 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 감정가 대비 시세: 주변 신축 및 준신축 다세대/연립 주택의 최근 매매가와 비교 시, 본건의 감정가(440,000,000원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 낙찰 후 시세 차익을 제한할 수 있는 요인입니다.

- 도시계획적 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여, 향후 건물 증개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

- 현장 조사 필수: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이나, 실제 점유 관계, 내부 상태, 관리비 체납 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

- 집합건물 관리: 도시형생활주택으로서 집합건물 관리단의 운영 상황 및 향후 관리 부담 등을 사전에 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강동구 성내동에 위치하며 5호선 둔촌동역 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리 사항이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 그러나 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 소형 주거 상품으로서의 가치와 신축 연식은 긍정적이나, 낙찰 후 시세차익 및 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축급(2020년 준공) 소형 주거 상품으로 상품성 우수.

- 지하철 5호선 둔촌동역 인접으로 도심 및 강남권 접근 용이.

- 권리 인수 부담이 없어 안전한 취득 가능.

- 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 소형 면적.

- 강동구청 인근 지역의 꾸준한 주거 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

- 본건 감정가: 440,000,000원

- 최근 매매 사례 및 이전 거래가 분석 결과, 본건의 적정 가치는 감정가 440,000,000원보다 다소 낮은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

- 특히, 해당 건물 자체의 최근 매매가(411,000,000원)와 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

- 따라서, 380,000,000원 ~ 410,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

- 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.