나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [9] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (9)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13, 공감지음41 4층401호

신주소: 서울특별시 송파구 양재대로64길 24 (가락동)

건물명: 공감지음41

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정평가액: 665,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

토지지분: 24.5㎡

건물지분: 43.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2023년 (사용승인일 2023-01-13)

구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

지상 층수: 6개 층

본건 위치: 4층 401호

내부 구조: 상세 내용은 내부구조도 참조

1.4. 기타 정보

채권자: 구룡포수산업협동조합 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 3호선과 5호선인 오금역 및 경찰병원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지는 세로각지에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역 등 다양한 법률에 따른 행위 제한이 존재합니다.

2.5. 주변 시설 정보

본건 인근에는 석촌중학교, 송파초등학교, 가락중학교, 일신여자상업고등학교 등 다수의 교육시설이 있습니다. 또한 지하철 3, 5호선 오금역과 경찰병원역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 석촌호수, 송파도서관 등 생활 편의 시설도 접근 가능합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 02월 15일에 접수된 구룡포수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 해당 경매 절차를 통해 소유권 보존 등기(갑1) 이후의 모든 권리(근저당권 을2, 주택임차권 을3, 임의경매 갑2, 압류 갑3)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,900,000원

전입일자: 2023-10-12

확정일자: 2023-09-25

배당신고일자: 2025-01-05

대항력: 없음

상세 분석: 본건 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자를 받았으나, 배당 신고일자가 임의경매개시 결정일 이후로 잡혀있고, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3)으로 등기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2015년식, 29.73㎡ (약 9.0평) 규모의 물건이 2026년 5월 6일 228,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,533만원)

* 1991년식, 54㎡ (약 16.3평) 규모의 물건이 2026년 5월 1일 315,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,932만원)

* 2006년식, 55.56㎡ (약 16.8평) 규모의 물건이 2026년 5월 5일 240,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,428만원)

4.2. 건물 신축 연차 고려

본건 건물인 '공감지음41'은 2023년에 신축되어 매우 젊은 건물에 해당합니다. 비교적 최신 연식인 2015년식 물건의 평당 시세를 고려하고, 본건의 신축 연차에 따른 가치를 가산하여 평가할 필요가 있습니다. 2015년식 물건의 평당 시세(약 2,533만원)를 본건의 전용면적 13.13평에 적용하면 약 33,270만원(3.33억)이 산출됩니다. 신축 건물의 프리미엄을 고려할 때, 이보다 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

4.3. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 665,000,000원이나, 인근 유사 연식 및 면적의 최근 거래 사례를 분석했을 때 상당한 시세 차이가 관찰됩니다. 이는 감정가가 시장 실제 거래가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지형 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 상가 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑 및 서비스를 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육환경

석촌중학교, 송파초등학교, 가락중학교 등 다수의 초중고등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 및 접근성

지하철 3, 5호선 오금역과 5호선 경찰병원역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 괴리

가장 큰 잠재적 리스크는 감정평가액(6.65억)과 최근 인근 실거래가(2.28억~3.15억) 간의 현저한 차이입니다. 경매 참여 시 이러한 괴리를 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 적정 시장 가치를 반영하지 못했거나, 또는 최근 거래 사례가 본건의 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 모두 존재합니다.

6.2. 향후 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 신축 다세대주택으로, 편리한 교통망과 우수한 생활 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 특히 2023년에 준공된 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자의 권리 행사에 문제가 없습니다. 다만, 감정평가액이 최근 인근 실거래가와 큰 차이를 보이는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 하자 보수 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 입지: 송파구 가락동이라는 지역적 이점과 더불어 오금역, 경찰병원역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 신축 연차와 좋은 입지를 고려할 때, 향후 시세 상승의 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 다세대 주택의 실거래가와 본건의 신축 연차, 면적, 입지 조건을 종합적으로 고려하였습니다. 2015년식 29.73㎡ 물건의 평당가(약 2,533만원)를 기준으로 본건의 면적(13.13평)에 적용하고 신축 프리미엄을 일부 가산하여 산출한 시세는 약 3.8억~4.2억 수준으로 추정됩니다. 감정가(6.65억)와 시장 시세 간의 괴리를 감안할 때, 보수적으로 접근하여 380,000,000원 에서 450,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 주변 시세 변동 추이, 그리고 경쟁 입찰자들의 동향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.