나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [6] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (6)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13, 공감지음41 5층 502호 (신주소: 서울특별시 송파구 양재대로64길 24)

용도: 다세대주택

감정가: 665,000,000원

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

토지지분: 24.5㎡ (약 7.41평)

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평) (전용면적 기준)

건물지분: 43.4㎡ (약 13.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건축년도: 2023년 (2023년 1월 13일 사용승인)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3, 5호선 (오금역, 경찰병원역)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

주변 시설:

* 교육시설: 석촌중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 생활편의시설: 지역 내 다양한 근린생활시설과 상업 시설을 이용할 수 있어 편리함.

* 혐오시설: 현재까지 주변 지역을 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득하게 됨.

임차인 현황:

* 정 (보증금 50,000,000원, 차임 1,900,000원)

* 전입/사업자등록일: 2023-11-10

* 확정일자: 2023-11-22

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원임.

등기부 현황 (말소기준권리: 을1 근저당, 구룡포수산업협동조합):

* 갑1: 소유권보존 (주식회사공감지음) - 말소

* 을1: 근저당 (구룡포수산업협동조합, 4,680,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을4: 근저당공동담보목록 (송파구, 320,547,720원) - 말소

* 갑2: 임의경매 (구룡포수산업협동조합, 4,537,810,436원) - 말소

총 등기부채권액: 5,000,547,720원

4. 상권분석

본건은 서울 송파구 가락동의 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역에 위치함.

주변에 주거단지와 학교가 있어 안정적인 배후 수요가 기대되며, 근린생활시설이 적절히 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있음.

2023년에 준공된 신축 건물이라는 점은 지역 내에서 비교적 높은 가치를 인정받을 수 있는 요소임.

5. 생활정보

주거환경: 송파구라는 지역적 이점을 바탕으로 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있음.

편의시설: 인근 지하철역 및 버스정류장을 이용한 편리한 교통망과 함께, 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

건물 내부: 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 43.40㎡(약 13.13평) 규모의 다세대주택임. 2023년 준공된 신축 건물로 난방, 위생, 급배수, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

높은 감정가: 본건의 감정가 665,000,000원은 제공된 주변 시세 데이터(최근 매매가 약 228,000,000원~315,000,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보임. 신축 건물임을 감안하더라도 시장 가치 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어, 유찰 가능성을 염두에 두어야 함.

대규모 채무: 채권 총액이 50억원을 초과하는 매우 큰 규모의 채무가 설정되어 있음. 비록 임의경매로 모든 권리가 말소될 예정이지만, 이러한 대규모 채무가 발생하게 된 배경에 대한 이해가 필요함.

신축 건물의 초기 하자: 2023년에 준공된 신축 건물인 만큼, 입주 초기에 발생할 수 있는 미세한 하자나 마감 문제 등에 대한 점검이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치한 2023년 준공의 신축 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없다는 점 또한 매력적입니다. 그러나 감정가가 주변 실거래가와 비교했을 때 매우 높게 책정되어 있어, 실제 시장 가치 대비 높은 수준의 경매가가 형성될 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인된 최신 건물로, 최신 건축 규격과 현대적인 시설을 갖추고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

송파구 입지: 서울의 주요 업무 지구 및 주거 지역 접근성이 우수한 송파구에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 및 편의시설: 지하철역 인근에 위치하며, 주변의 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

권리관계 무인수: 모든 권리가 말소 예정이므로, 낙찰 후 복잡한 권리관계 문제를 신경 쓸 필요 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 및 신축 연식의 건물을 고려한 시세 분석 결과, 본건(43.40㎡, 약 13.13평)의 현재 시장 가치는 대략 380,000,000원 ~ 420,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 2015년 준공된 인근 건물(29.73㎡)이 약 25,330,000원/평에 거래된 점을 감안하여, 본건의 훨씬 신축인 점(2023년 준공)을 반영한 수치입니다.

본건의 감정가 665,000,000원은 이와 같은 시장 추정가와 상당한 괴리를 보입니다.

따라서, 만약 유찰이 발생하여 최저 입찰가가 하락한다면, 시장 가치 수준에서 낙찰받을 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

예상 입찰가는 시장 추정치를 고려하여 보수적으로 약 390,000,000원 ~ 430,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. (단, 실제 입찰 시점의 최저 입찰가, 경쟁 현황, 물건 상태 등을 종합적으로 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.