나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [10] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구

감정가: 665,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13, 공감지음41 4층402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 4층 402호

총 건물 면적: 548.98㎡ (연면적)

해당 호실 전용 면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

해당 호실 토지 지분 면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건축물 사용승인일: 2023년 01월 13일

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3호선과 5호선의 오금역 및 경찰병원역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 15일 접수된 구룡포수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 심

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2024-11-15

* 확정일자: 2024-10-04

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음 (대항력 없음으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당을 통해 변제받을 예정입니다.)

3.4. 인수 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 송파구 가락동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 보스턴파크 (2015년식, 29.73㎡): 2026년 5월 6일 22,800만원 거래 (약 766.81만원/㎡)

* 궁전빌라 (1991년식, 54㎡): 2026년 5월 1일 31,500만원 거래 (약 583.33만원/㎡)

* 정우아트빌 (2006년식, 55.56㎡): 2026년 5월 5일 24,000만원 거래 (약 431.97만원/㎡)

본건 물건은 2023년식 신축 건물로, 전용면적 43.40㎡(약 13.13평)입니다. 최근 거래된 보스턴파크(2015년식, 29.73㎡)의 면적당 시세(약 766.81만원/㎡)를 기준으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 33,275만원으로 추정됩니다. 신축 연식(2023년식)을 감안하면 이보다 높은 가격으로 형성될 가능성이 있습니다. 이를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 3억 3천만원에서 3억 6천만원 사이로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

본건은 석촌중학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

버스정류장이 근거리에 위치하고, 지하철 3호선 오금역과 5호선 경찰병원역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 건물 편의시설

건물 내 난방시설, 위생설비, 급배수시설이 구비되어 있으며, 승강기가 설치되어 있어 생활에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 고감정가

본건의 감정가는 665,000,000원으로, 앞서 분석한 시장 시세(약 3억 3천만원 ~ 3억 6천만원)와 비교할 때 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 고가 낙찰의 위험성을 내포하고 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대한 담보가 다른 부동산에도 설정되어 있습니다. 통상적으로는 경매 대상 물건의 매각대금으로 채무가 충분히 변제되는 경우 문제가 되지 않으나, 채무 총액이 클 경우 추가적인 권리 관계나 경매 진행 상황을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

6.3. 주변 시설

서울특별시 송파구 가락동 41-13번지 일대를 확인한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 검색되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 깨끗한 외관의 다세대주택으로, 송파구 가락동이라는 입지적 장점과 지하철역 인근의 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 그러나 감정가가 시장 시세보다 현저히 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 신축 건물로 건물의 노후도가 낮고 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 서울 송파구라는 우수한 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철 3, 5호선 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 665,000,000원이지만, 최근 유사 물건 시세 분석 결과 시장가치는 약 3억 3천만원에서 3억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 최대 4억원 이내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 감정가와의 큰 차이를 고려하여, 경쟁 물건 및 낙찰 분위기를 면밀히 파악한 후 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.