나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [8] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (8)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 6층602호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

준공일자: 2023년 1월 (사용승인일자 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.05㎡ (약 9.70평)

토지지분: 32.05㎡ (약 9.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.98㎡ (약 13.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (해당 없음)

1.4. 감정평가 정보

감정가: 810,000,000원

1.5. 채권자 정보

채권자: 구OOOOOOOOO

1.6. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치함.

부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이함.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 3, 5호선(오금역, 경찰병원역)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로 상태는 보통임.

토지는 대체로 장방형이며, 단지형 다세대주택 부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사공감지음 (2023-02-15 접수)

근저당권: 구룡포수산업협동조합 (2023-02-15 접수, 말소기준권리) - 채권금액 4,680,000,000원

근저당권: 송파구 (2024-07-19 접수, 말소) - 채권금액 320,547,720원

임의경매개시결정: 구룡포수산업협동조합 (2024-07-19 접수, 말소) - 채권금액 4,537,810,436원 (사건번호 2024타경64687)

압류: 서울특별시 (2026-02-06 접수, 말소) - 채권금액 38세금징수과-3790

총 등기부채권액: 5,005,477,200원

3.2. 임차인 현황

임차인: 유 (본건 602호)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자/사업일자: 2023-06-19

확정일자: 2024-12-27

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가락동 일대는 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 근린생활시설 및 학교 등 생활 편의시설이 분포되어 있음.

석촌중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

4.2. 주변 상가 및 시설

근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

석촌중학교 등 교육시설이 인접해 있음.

5.2. 기반시설

단지형 다세대주택으로, 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 등이 구비되어 있음.

승강기 시설이 설치되어 있어 고층 거주시 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 괴리

본건의 감정가는 810,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 시세가 이에 크게 미치지 못하는 것으로 파악됨.

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대주택 사례들을 보면, 2015년 준공된 29.73㎡ 면적은 228,000,000원, 1991년 준공된 54㎡ 면적은 315,000,000원, 2006년 준공된 55.56㎡ 면적은 240,000,000원에 거래되었음.

본건은 2023년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재하여 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

6.2. 도시계획 및 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다양한 도시계획 및 군사시설 보호 관련 제한사항이 존재함. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

서울특별시 송파구 가락동 41-13번지 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대형 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 지도 검색 결과 확인되지 않음. 주변 환경은 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없음.

다만, 본건의 감정가(810,000,000원)와 최근 주변 시세(약 2억 2천만원 ~ 3억 1천만원 대) 사이에 큰 격차가 존재함. 신축 건물임을 감안하더라도 감정가가 과도하게 책정되었을 가능성이 높아 보임. 따라서, 본건의 실제 시장 가치를 면밀히 재평가하고, 이에 기반한 보수적인 입찰 전략 수립이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 송파구 입지: 서울 핵심 지역인 송파구에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됨.

* 권리 소멸: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 810,000,000원이지만, 최근 주변 시세 분석 결과(약 2억 2천만원 ~ 3억 1천만원 대)와 비교했을 때 상당한 차이를 보임. 건물 준공 연도가 2015년인 "보스턴파크"의 면적(29.73㎡) 대비 가격(22,800만원)을 적용하여 본건 면적(45.98㎡)으로 환산 시, 약 3억 5천만원 내외의 시세가 추정됨.

감정가와 시세의 괴리가 크므로, 시장 가치에 기반한 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 시세 분석 결과와 경매 낙찰 통계를 고려하여 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.