나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [7] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (7)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13, 공감지음41 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 632,000,000원

채권자: 구룡포수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2023년 (사용승인일 2023-01-13 기준)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 총 6층 건물 중 2층 201호 (건축물대장상 2층 201호이나, 감정평가서에는 3층 302호로 기재되어 있어 차이가 있습니다.)

주요 마감: 외벽 - 석재붙임 및 일부 벽돌붙임, 내벽 - 벽지 및 일부 타일붙임, 창호 - 샷시창

설비: 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한 지하철 3, 5호선 오금역 및 경찰병원역이 인접하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 석촌중학교, 가락고등학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

또한 지역 내 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 경찰병원역 인근의 의료 시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사공감지음 (2023-02-15)

근저당권 (말소기준권리): 구룡포수산업협동조합 (2023-02-15, 600,000,000원)

기타 권리: 송파구 근저당 (말소), 구룡포수산업협동조합 임의경매 (말소), 서울특별시 압류 (말소) 등

등기부채권 총액 (말소되는 권리 합계): 920,547,720원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원 (기재된 차임이 일반적인 시장가 대비 높을 수 있어, 계약 내용을 확인하는 것이 좋습니다.)

전입일자: 2023-08-02

확정일자: 2023-05-24

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

임차인 관련 주의: 임차인은 전입일자(2023-08-02)가 말소기준권리인 근저당권 설정일(2023-02-15)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리(소유권, 근저당권, 압류 등)가 소멸되는 물건입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 송파구 가락동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 접근성은 지하철을 통해 가능하며, 물건 자체는 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 석촌중학교, 가락고등학교, 송파도서관 등이 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

지역 내 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한 경찰병원역 인근의 의료 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (이는 일반적인 지역 특성에 해당하며, 주거 용도로는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.)

6.2. 물리적 리스크

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물이나, 실제 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

제공된 감정가(632,000,000원)가 최근 실거래가(약 228,000,000원 ~ 315,000,000원) 대비 현저히 높아, 감정 시점과 현재 시세 간의 괴리가 클 수 있습니다. 이는 합리적인 입찰가 산정에 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 가락동에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 지하철역 인접, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 고려하여 신중한 시장가치 분석 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

송파구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 2023년 준공의 신축 건물로서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 리스크가 적습니다.

향후 지역 개발 가능성 및 주거 수요를 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(유사 면적 및 연식)의 거래가는 약 430만원 ~ 770만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 평당 800만원 ~ 900만원 이상의 가격 적용 가능성이 있습니다.

건물 면적 43.40㎡ (약 13.13평) 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 3억 4천 7백만원 ~ 3억 9천만원입니다.

감정가(6억 3천 2백만원)와 비교했을 때 실거래가가 현저히 낮은 점, 인수 부담이 없는 점 등을 고려하여, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 370,000,000원 범위로 고려하는 것이 합리적입니다.

이는 실제 입찰 시 현장 조사, 주변 시세 재확인, 법원 매각기일 직전 물건 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.