나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [4] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 현황

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (4)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 3층 301호

* 건물명: 공감지음41

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 6층 건물 중 3층 301호

* 전용 면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

* 토지 면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

* 토지 지분: 24.5㎡

* 감정가: 652,000,000원

* 매각 조건: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용 승인일: 2023년 1월 13일

* 건물 총 세대수: 10세대

1.2. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한 사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 및 5호선 오금역과 경찰병원역이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 말소기준권리: 2023년 02월 15일 접수된 구룡포수산업협동조합의 근저당 (을1) 입니다.

* 경매개시결정: 2024년 07월 19일 접수된 구룡포수산업협동조합의 임의경매 (갑2) 입니다.

* 등기부채권 총액: 5,007,547,720원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자: 2023년 05월 31일

* 확정일자: 2023년 05월 31일

* 배당신고일자: 2024년 12월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 22,800만원에서 31,500만원 사이의 분포를 보이고 있습니다.

* 구체적으로, 2015년 건축된 29.73㎡ 면적의 주택이 22,800만원에 거래되었으며, 이는 약 766.9만원/㎡의 가격입니다.

* 본건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물로, 전용 면적 43.40㎡입니다. 최신 건축 연도와 비교 시, 유사 또는 그 이상의 가격 형성이 예상됩니다.

* 이를 바탕으로 추정할 때, 본건의 시장 가치는 약 33,000만원에서 35,000만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

* 다만, 본건의 감정가는 652,000,000원으로, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 본건 인근에는 "석촌중학교" 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 감정가 대비 시세 분석

* 본건의 감정가(652,000,000원)는 제공된 주변 시세 정보(약 22,800만원~31,500만원, 신축 고려 시 최대 35,000만원 수준 예상)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

5.2. 기타 사항

* 다수의 근저당 및 거액의 채무 총액은 해당 물건의 복잡한 권리 관계를 나타내며, 잠재적 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로서, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 신축(2023년 완공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준이며 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 단, 감정가가 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어, 입찰 시 면밀한 시세 재확인 및 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으나, 높은 채무 총액과 감정가와 시세 간의 괴리는 주요 리스크 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년에 사용 승인된 비교적 최신 건축물의 장점을 가집니다.

* 입지: 송파구 가락동이라는 지역적 이점과 지하철역 인근으로의 접근성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 652,000,000원입니다.

* 제공된 JSON 데이터의 인근 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 33,000만원에서 35,000만원으로 추정됩니다.

* 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 380,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.