나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [2] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (2)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13, 공감지음41 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구룡포수산업협동조합

* 건축년도: 2023년 1월 13일

3. 감정가 및 면적

* 감정가: 6억 6500만원

* 토지 면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

* 건물 면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

* 매각 구분: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

4. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 3, 5호선(오금역, 경찰병원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (구룡포수산업협동조합, 2023-02-15 접수, 4,680,000,000원)

* 경매개시결정: 갑2 임의경매 (구룡포수산업협동조합, 2024-07-19 접수, 4,537,810,436원)

* 매각으로 인한 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 5,000,547,720원

5. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원 (5천만원)

* 차임: 1,800,000원 (월 180만원)

* 전입일자: 2023-06-19

* 확정일자: 2023-06-07

* 배당신고일자: 2024-12-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였으므로 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

5. 주변 시세 분석

* 비교 물건 1 (보스턴파크, 2015년식, 29.73㎡): 2026년 5월 2억 2800만원에 거래. (약 767만원/㎡)

* 비교 물건 2 (궁전빌라, 1991년식, 54㎡): 2026년 5월 3억 1500만원에 거래. (약 583만원/㎡)

* 비교 물건 3 (정우아트빌, 2006년식, 55.56㎡): 2026년 5월 2억 4000만원에 거래. (약 432만원/㎡)

* 본건 물건(공감지음41, 2023년 준공, 43.40㎡) 501호는 2024년 1월 2억 7000만원에 실거래된 바 있습니다. (약 622만원/㎡)

6. 건물 정보

* 건물명: 공감지음41

* 주소: 서울특별시 송파구 가락동 41-13번지 (도로명: 서울특별시 송파구 양재대로64길 24)

* 구조: 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물

* 총 세대수: 10세대

* 준공일: 2023년 1월 13일 (신축 건물)

* 본건: 5층 501호, 전용면적 43.40㎡ (약 13.13평)

5. 생활정보

6. 주변 시설

* 학교: 석촌중학교가 인근에 위치합니다.

* 대중교통: 버스정류장, 지하철 3, 5호선 오금역 및 경찰병원역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 탐색 결과, 본건과 인접한 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

8. 특이사항

* 공동담보 물건으로, 등기부상 채무 총액이 50억원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채권자가 적극적으로 경매를 진행할 가능성을 시사합니다.

* 건축물대장상 준공일(2023년 1월 13일)과 등기부상 소유권 보존등기일(2023년 2월 15일) 사이에 약간의 시차가 존재합니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

9. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

10. 다만, 감정가(6억 6500만원)가 최근 실거래가(2억 7000만원) 및 주변 유사 건물의 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

9. 최신축 건물(2023년 준공)로 내부 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

10. 송파구라는 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요와 시세 상승 잠재력이 있습니다.

11. 권리 관계가 깔끔하여 명도 및 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

10. 감정가: 6억 6500만원

11. 시장 시세: 본건과 동일 건물(공감지음41) 501호 실거래가 2억 7000만원 (2024년 1월)

12. 종합 분석: 감정가와 실거래가 간 큰 괴리가 존재합니다. 신축 건물임을 고려하더라도, 시장 가치는 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 판단됩니다.

13. 인수 보증금: 0원

14. 예상 입찰가: 감정가의 적정성 문제와 시장 시세를 반영하여, 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 개인의 투자 판단에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.