나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [3] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 810,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합 (입력된 정보 기반 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

토지지분: 32.05㎡ (약 9.69평)

건물면적 (전용면적): 45.98㎡ (약 13.90평)

1.3. 건물 개요

건축물명: 공감지음41

신주소: 서울특별시 송파구 양재대로64길 24

주구조: 철근콘크리트구조

지붕: 경사지붕

준공일자: 2023년 01월 13일

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

해당층: 6층 601호 (총 10세대로 구성된 단지형 다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 남동측 인근에 석촌중학교가 소재합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 3, 5호선(오금역, 경찰병원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입일자: 2024년 08월 13일

* 확정일자: 2023년 05월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사공감지음 (2023.02.15.)

* 근저당: 구룡포수산업협동조합 (4,680,000,000원, 2023.02.15.) - 말소기준권리

* 근저당 (공동담보): 송파구 (320,547,720원, 2024.07.19.)

* 임의경매: 구룡포수산업협동조합 (4,537,810,436원, 2024.12.04.)

* 압류: 서울특별시 (2026.02.06.)

총 등기부채권 금액은 5,000,547,720원입니다.

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리(을1: 구룡포수산업협동조합 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 매각 후 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 송파구 가락동의 일반적인 주거지역에 속해 있으며, 주변으로 다양한 주거 형태와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

석촌중학교와 인접해 있으며, 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남동측 인근에 석촌중학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주거 편의시설 역시 지역 특성에 맞게 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 관련

건물 준공이 2023년으로 비교적 최신이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 군사시설 보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 다세대주택입니다. 편리한 교통 여건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적이나 향후 시세 상승을 기대하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 시세 정보가 현저히 낮은 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 역세권 입지: 지하철 3, 5호선 이용 편리

* 신축 건물: 2023년 준공으로 건물 상태 양호

* 교육 환경: 석촌중학교 인접

* 생활 편의: 주거 및 교통 인프라 양호

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 810,000,000원입니다.

그러나 최근 유사 다세대주택 매매 사례(면적 29.73㎡~55.56㎡)를 분석한 결과, 평당 매매가는 약 14,277,216원 ~ 25,333,333원의 분포를 보였습니다. 본건의 전용면적은 45.98㎡(약 13.90평)임을 고려할 때, 감정가는 최근 시세 대비 상당히 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 현재 시장 시세를 기준으로 예상 입찰가는 평당 25,000,000원에서 35,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 약 347,500,000원 ~ 486,500,000원 범위가 될 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치에 기반합니다.

다만, 입찰 시에는 반드시 해당 물건의 상세 현황과 주변 시세를 재확인하시어 신중한 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.