나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [5] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (5)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 2층202호 (신주소: 서울특별시 송파구 양재대로64길 24)

용도: 다세대주택

감정가: 632,000,000원

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

건축물 정보: 2023년 1월 13일 사용승인, 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 내 2층 202호, 총 10세대.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3, 5호선 (오금역, 경찰병원역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 2층 202호. 외벽은 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시임.

이용상태: 본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 고 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-30, 대항력 없음.

* 임차인: 서 , 보증금 50,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입일자 2024-01-30, 확정일자 2024-01-26, 배당신고일자 2024-12-26, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사공감지음 (2023-02-15)

* 근저당권 (말소기준권리): 구룡포수산업협동조합 (2023-02-15, 금600,000,000원) - 말소 예정.

* 근저당권 공동담보목록: 송파구 (2024-07-19, 금320,547,720원) - 말소 예정.

* 임의경매개시결정: 구룡포수산업협동조합 (2024-12-04, 4,537,810,436원) - 말소 예정.

* 압류: 서울특별시 (2026-02-06, 38세금징수과-3790) - 말소 예정.

등기부채권 총액: 920,547,720원.

물건명세서 참고사항: 작성일 2026-03-24. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석:

* 보스턴파크 (2015년 준공, 29.73㎡, 4층): 2026년 5월 6일 거래, 22,800만원. 평당 약 253만원.

* 궁전빌라 (1991년 준공, 54㎡, 2층): 2026년 5월 1일 거래, 31,500만원. 평당 약 193만원.

* 정우아트빌 (2006년 준공, 55.56㎡, 5층): 2026년 5월 5일 거래, 24,000만원. 평당 약 143만원.

분석: 제공된 매매 사례는 본건(공감지음41, 2023년 준공, 43.40㎡)과 건축 연도, 면적, 건명 등에서 차이가 있습니다. 본건은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 비교 사례들의 평당가는 약 143만원에서 253만원 수준으로, 본건의 감정가(6.32억원, 평당 약 365만원)와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 비교 사례들의 노후화 또는 입지 등의 영향으로 판단됩니다. 본건의 신축성과 송파구 가락동 입지를 고려할 때, 감정가 수준의 가치를 형성할 가능성이 있으나, 제공된 시세 정보만으로는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, "석촌중학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주거 지역과 근린생활시설, 학교 등이 어우러져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

교통: 지하철 3호선 경찰병원역과 5호선 오금역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역 제2종일반주거지역으로 용도상 문제는 없습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 및 비행안전제2구역(전술)에 해당하여 건축 관련 행위 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

권리 관계: 현재 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 등기부상 권리들은 모두 경매 절차를 통해 말소될 예정으로, 권리 관계는 명확한 편입니다.

혐오시설: 주변 지역(가락동 41-13번지 일대)에 대한 조사 결과, 주거 및 교육 시설, 병원 등이 인근에 위치하며 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 신축 건물이라는 장점과 송파구라는 지역적 이점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 감정가 대비 주변 시세와의 비교 분석을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

송파구라는 우수한 입지에 위치한 신축 다세대주택으로, 희소성이 있습니다.

지하철 3, 5호선 역세권에 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

권리 관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 위험이 적습니다.

향후 지역 개발 및 재건축 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서도 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 632,000,000원

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

인수되는 임차 보증금: 0원

분석: 본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 제공된 비교 사례(2015년, 1991년, 2006년 준공)보다 건축 연령이 현저히 낮아 가치 평가에서 유리합니다. 송파구라는 입지적 강점과 신축 프리미엄을 고려할 때, 감정가 6.32억 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 90% ~ 100% 수준인 568,800,000원 ~ 632,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 개인적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁률, 시장 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.