나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64687 [1] 서울특별시 송파구 가락동 41-13 공감지음41 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "석촌중학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3,5호선(오금역, 경찰병원역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층 302호 외 9개호로서,
외벽: 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호 1-10)은 단지형다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64687 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 41-13, 공감지음41 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 6억 5천 2백만 원 (652,000,000원)

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

토지지분: 24.5㎡ (약 7.41평)

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

건물지분: 43.4㎡ (약 13.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOO (구룡포수산업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: (해당사항 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, "석촌중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3, 5호선(오금역, 경찰병원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 본 건물은 2022년 준공되어 2023년에 사용승인된 신축 건물입니다.

2.4. 이용상태

본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

난방, 위생, 급배수 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 단지형 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접도로상태

본건 소재 토지는 세로각지에 접하며 도로 상태는 보통입니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 접도구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 변우연

보증금: 50,000,000원

차임: 1,900,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-12

확정일자: 2023-06-12

배당신고일자: 2025-01-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존 (갑1): 주식회사 공감지음 (2023-02-15)

근저당 (을1): 구룡포수산업협동조합 (2023-02-15, 4,680,000,000원) - 말소기준권리

근저당공동담보 (을4): 송파구 (2024-07-19, 320,547,720원) - 말소 예정

임의경매 (갑2): 구룡포수산업협동조합 (2024-12-04, 4,537,810,436원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

압류 (갑3): 서울특별시 (2026-02-06, 38세금징 수과-3790) - 말소 예정

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리인 구룡포수산업협동조합의 근저당(을1)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 발생하지 않습니다. 등기부채권 총액은 5,002,842,156원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가락동 지역은 송파구 내에서도 주거 밀집 지역으로, 비교적 양호한 편의시설과 학군을 갖추고 있습니다.

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 사례를 분석해 보면,

* 2015년식 29.73㎡ (약 9평) 물건이 2억 2천 8백만 원에 거래되었습니다 (평당 약 767만 원).

* 1991년식 54㎡ (약 16.3평) 물건이 3억 1천 5백만 원에 거래되었습니다 (평당 약 583만 원).

* 2006년식 55.56㎡ (약 16.8평) 물건이 2억 4천만 원에 거래되었습니다 (평당 약 432만 원).

본건은 2022년 준공된 신축 건물(공감지음41)의 43.40㎡ (약 13.13평) 면적을 가지고 있습니다. 따라서 신축 건물의 가치를 고려할 때, 해당 면적 대비 최근 매매 사례의 평당 가격보다는 높은 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 6억 5천 2백만 원 (평당 약 1,502만 원)으로 책정되었으나, 이는 주변 유사 연식의 다세대 주택 시세보다 높은 편으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 시장 상황 및 정확한 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 3, 5호선 오금역 및 경찰병원역을 도보 또는 가까운 버스로 이용 가능하여 강남, 도심 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 있으며, 석촌중학교, 송파중학교 등 교육시설이 위치해 있습니다. 대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.4. 혐오시설 유무

현재 공개된 정보만으로는 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가

본건의 감정가(6억 5천 2백만 원)는 최근 주변의 다세대주택 거래 사례(신축 건물 제외) 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 입찰 시 적정 가격 산정이 중요합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

공동담보로 묶여 있으며, 채권 총액이 상당합니다. (총 50억 원 이상)

6.3. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역 외에 교육환경보호구역, 비행안전구역 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치한 신축 다세대주택으로, 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 복잡한 권리관계(높은 채권 총액)는 신중한 접근이 필요합니다. 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있으나, 투자 목적이라면 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 깨끗하고 현대적인 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 3, 5호선 역이 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 송파구 내 입지: 서울의 핵심 지역 중 하나인 송파구에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 주거 쾌적성: 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6억 5천 2백만 원입니다. 최근 거래된 2015년식 29.73㎡ 물건의 평당 시세(약 767만 원/㎡)를 고려하고, 본건이 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 평당 900만 원에서 1,100만 원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다. 이에 따라 본건 면적(43.40㎡)을 기준으로 예상 시세는 약 3억 9천 6백 6십만 원에서 4억 7천 7백 4십만 원 범위로 산정됩니다.

감정가(6억 5천 2백만 원)가 시세 대비 높은 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다. 최저 매각가(감정가의 80%)는 약 5억 2천 1백 6십만 원입니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.