나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582909 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 675-24 고려빌라 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교"서측에 위치하며, 주변은 다세대
주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통
시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인일:1995.01.12)

외벽: 적벽 타일 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문
의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 귀제시목록 상 "비동" 이나 외벽표시에는 "라동"으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582909 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 675-24 고려빌라 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

토지지분: 24.085545586107095㎡ (약 7.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 45.84㎡ (약 13.87평)

건물지분: 45.84㎡ (약 13.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 1995년

건물명: 고려빌라 B동

전유부: 4층 402호

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 서측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 물건지 남측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 채권에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부현황상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

특히, 을구 9번 순위의 주택임차권(권리자: 차혜진, 보증금 87,300,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(차혜진)이며, 보증금 87,300,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 6월 30일입니다. 배당신고일자는 2023년 9월 26일이며, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 학익동 일대는 주거지 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근 학교 및 주거단지를 바탕으로 소규모 상권이 발달해 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 백학초등학교가 인근에 위치해 있으며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시와 공부상 동명칭 불일치: 제시목록상 "비동"이나 외벽에는 "라동"으로 표시되어 있어, 현장 확인 시 혼동의 여지가 있습니다. 이는 행정적인 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있어, 주택도시보증공사와 관련된 특정 조건이나 절차가 있을 수 있습니다. 상세 내용은 법원 문서 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 또한 시세 대비 적정 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 백학초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* HUG 관련 문제 해결: 임차인의 대항력이 없고, HUG 측의 말소 동의가 있어 잔금 납부 후 명도 진행 시 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 건물(촌마을빌라B동, 1995년식, 3층, 54.85㎡)이 2026년 5월 4일에 90,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 면적(45.84㎡)은 더 작으나 4층이라는 장점이 있으며, 감정가는 84,000,000원으로 책정되었습니다.

시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 84,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 참여 시 주변 시세 변동 및 경쟁 물건 등을 면밀히 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

10. 주변 시설 및 혐오시설 정보

인천광역시 미추홀구 학익동 675-24번지 인근 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 주로 주거 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

보다 상세한 혐오시설 정보는 현장 답사 및 추가적인 지역 분석을 통해 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.