나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539615 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 202-1 힐탑플러스 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천2호선 시민공원역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 제6층 제613호로서,
(사용승인일 : 2016.06.30.)
외벽 : 돌붙임 및 페인트 등 마감
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 오피스텔임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(오피스텔 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 202-1번지 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 도시철도저촉
(2016-07-14)(저촉),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.]<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

주안동 203-15, 203-17번지 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07
-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호 : 인천지방법원 2024타경539615 (1)

경매 구분 : 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 202-1 힐탑플러스 6층 613호

건물 용도 : 오피스텔

건물 사용승인일 : 2016년 06월 30일

건물 구조 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 제6층 제613호

건물 총 층수 : 지하 2층, 지상 14층

1.3. 면적 및 감정가

감정가 : 192,000,000원

토지면적 : 7.86㎡ (약 2.38평)

건물면적 : 57.60㎡ (약 17.42평)

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 유형 및 채권자

경매 유형 : 부동산강제경매

채권자 : 주택도시보증공사

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 별도등기

(감정평가서 요약 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 지하철 2호선 시민공원역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건물은 지하 주차장을 통해 차량으로의 진출입이 용이합니다. 인근에 지하철역(인천2호선 시민공원역) 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

본건이 속한 토지는 3필지가 일단지로 구성되어 있으며, 인접 필지와 더불어 등고 평탄한 부정형의 토지로서 건부지(오피스텔 등)로 이용 중입니다.

서측 및 북측으로는 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

주안동 202-1번지 : 일반상업지역, 방화지구, 도시철도저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역

주안동 203-15, 203-17번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역

(참고: 이는 공적 장부상의 내용이며, 경매 진행 시 변동 또는 해석의 여지가 있을 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본 상 말소 기준 권리는 2023년 4월 13일자 울산세무서장의 압류 등기입니다. (갑6)

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상, 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다.

다만, 물건명세서에 '별도등기(대지권 목적토지1 을구14번 구분지상권 설정 등기)'가 언급되어 있어, 이는 경매 후에도 존속될 가능성이 있으므로 인수 여부 및 권리 분석에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (주의: 이는 잠재적 인수 권리 가능성을 내포합니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 : 주택도시보증공사 (HUG)

보증금 : 200,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021년 07월 09일

확정일자 : 2021년 06월 22일

배당신고일자 : 2023년 09월 27일

대항력 : 없음

비고 : HUG 인수조건 변경, 물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기(이미화)는 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정임.

인수 보증금 합계 : 0원 (상기 HUG 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.4. 등기부 요약

* 갑3 : 소유권이전2번신탁등기말소 (2016-11-21)

* 갑4 : 공유자전원지분전부이전 (2016-11-21)

* 을3 : 주택임차권 (이미화, 200,000,000원, 2023-09-27 말소 예정) - 전입 2021-07-09, 확정 2021-06-22

* 갑5 : 소유권이전 (김지연, 2021-07-30)

* 갑6 : 압류 (울산세무서장, 2023-04-13) - 말소기준권리

* 갑7 : 압류 (서울특별시, 2024-01-24)

* 갑8 : 강제경매 (주택도시보증공사, 204,062,997원, 2024-06-17) - 본건 경매개시결정

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 함께 입점해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 주거 시설이 복합적으로 발달하여 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 힐탑플러스 오피스텔은 유사 면적/층수 기준으로 15,000만원에서 18,500만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

* 2025년 12월 거래 : 60.99㎡, 18,500만원 (층수 5층)

* 2025년 10월 거래 : 63.76㎡, 16,500만원 (층수 11층)

* 2025년 10월 거래 : 70.9㎡, 15,000만원 (층수 7층)

본건의 전용면적 57.60㎡는 최근 거래 사례 중 가장 작은 면적에 해당하며, 층수(6층)는 비교적 중간에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물(힐탑플러스)은 철근콘크리트 구조의 14층 건물로, 사용승인일은 2016년입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 지하 주차장이 마련되어 있어 차량 주차가 가능합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

본건 인근에는 상업시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 도보 거리 내에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 상업시설이 위치하고 있으며, 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 다양한 시설이 존재할 수 있으므로, 최종적인 입지 판단 시 현장 확인을 통해 추가적인 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 해당 사업 주체의 재정 상태 또는 사업 진행 관련 복잡성이 있음을 시사할 수 있습니다. 이는 추후 건물 관리 또는 운영 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있습니다.

6.2. 별도 등기 (구분지상권)

물건명세서에 명시된 '별도등기(대지권 목적토지1 을구14번 구분지상권 설정 등기)'는 본 경매로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 권리입니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목 기타 식목을 소유하기 위하여 설정하는 용익물권으로서, 해당 토지의 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 이 권리의 구체적인 내용과 낙찰 후 영향에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적이며, 이것이 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

본건 토지 일부는 '도시철도저촉', '철도보호지구' 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 건물 자체도 비교적 신축(2016년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세는 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 특히 '별도등기(구분지상권)'는 잠재적 리스크 요인으로, 낙찰 후 예상치 못한 부담이나 제약이 발생할 수 있습니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, 해당 구분지상권의 정확한 권리 내용 및 인수 시 영향을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 인천2호선 시민공원역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복합 상권 : 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 건물 : 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 배후 수요 : 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 192,000,000원 대비 최근 최고가 거래 18,500,000만원 및 예상 면적당 시세를 고려할 때, 시장 가격대는 16,000만원 내외로 추정됩니다.

그러나 '별도등기(구분지상권)'라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 자문을 반드시 선행해야 합니다. 해당 권리가 낙찰 후에도 큰 제약을 야기한다면, 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮아질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 권리 리스크를 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 정보만으로는 해당 구분지상권의 정확한 영향 범위를 판단하기 어려우나, 통상적인 권리 분석을 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 160,000,000원 을 목표가로 제안합니다.

최종 입찰가는 법률 전문가와 상의 후, 구분지상권 관련 명확한 정보를 확인한 뒤 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.