나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576959 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 8층 870호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 경서3구역도시개발사업지구로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 중 제8층 제870호로서,
외벽 : 페인트 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 알루미늄새시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터, 18미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

미등기 대지권 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경576959 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 8층 870호

용도: 오피스텔

감정가: 116,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 경서3구역도시개발사업지구에 속해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터, 18미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(2023.08.01.)입니다.

가압류, 압류, 강제경매 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-12-28

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 95,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 95,000,000원은 매수인이 부담해야 합니다.

* 대지권 미등기 상태로, 미등기 대지권을 포함하여 매각됩니다. 이는 등기 절차상의 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있으며, 법적 리스크를 내포합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 경서3구역도시개발사업지구는 업무시설 및 근린생활시설이 집중된 지역으로, 상권이 성숙해가는 단계에 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천경서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 개발로 인해 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 확충될 가능성이 높습니다.

현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 95,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

* 대지권 미등기: 토지 사용 권리에 대한 등기가 완료되지 않아, 매수인에게 등기 완료를 위한 추가적인 법적 절차, 시간, 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 물건 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 감정평가서상 임대관계 미상: 잠재적 공실이나 추가 임대 가능성에 대한 정보가 불명확할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구의 개발 지역 내 오피스텔로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 더불어, 가장 큰 리스크인 '대지권 미등기' 문제로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 해당 리스크 해결에 대한 명확한 계획과 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재가 있는 경서3구역 도시개발지구 내 위치

* 인근 초등학교 및 상업시설 이용 편리성

* 향후 지역 발전 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

인수 보증금: 95,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 95,000,000원 인수 부담이 있으며, 더불어 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. '대지권 미등기'는 매수인이 직접 해결해야 할 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있어, 해당 리스크를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 물건의 실질 가치를 산정하고, '대지권 미등기'로 인한 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 50% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 15,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수 보증금 95,000,000원 및 대지권 미등기 해결 비용을 별도로 고려해야 함을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.