나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16952 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 648-2 후이즈스마트타워 5층 506호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 '호구포역' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 공업시설, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 공업지대임.

교통상황

본건 내부까지 차량 진출입이 가능하며(Drive-in System), 주위에 버스정류장, 지하철(수인분당선 호구포역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

프리캐스트콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 기호(1): 5층 506호, 기호(2): 5층 508호로서, 외벽: 강화유리 및 복합판넬마감 등, 내벽: 샌드위치판넬마감 등, 천장: 텍스마감 등, 바닥: 우레탄코팅 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(1): 공장 및 사무실, 기호(2): 공장 등으로 이용중임.

설비내역

기호(1): 천정형 냉난방설비, 화재탐지 및 스프링클러설비 등, 기호(2): 화재탐지 및 스프링클러설비 등, 공용부분에 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화물엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 공업용 건부지임로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 35m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-428호, 제2020-670호 포함
- 목록1은 감정서에 첨부된 ‘내부구조도’와 같이 소유자가 중층(약118.36㎡)을 설치하여 이용중이었으며 해당부분은 구분건물에 포함하여 평가함.
- 목록3,4 기계기구는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록상의 명칭, 모델명, 제작번호, 세부규격 등을 기준으로 동일성을 판단하였으며 일련번호 3-6, 3-8, 3-20은 명판이 미확인되어 모델명, 점유자 안내 및 외형으로 동일성을 판단하였고, 일련번호 3-16 ~ 3-18의 경우 명판상의 제작번호가 목록과 불일치하나 모델명 및 규격을 기준으로 동일성을 판단하여 평가하였으며 목록4는 목록3과 중복되는 것으로 조사되어 평가에서 제외함.
- 기계기구목록 일련번호 3-7 중 1대는 소재불명(수리를 위해 반출한 것으로 조사됨)으로 평가에서 제외함.
- 본건 기계기구 중 일부는 미가동상태였으나 정상가동이 가능한 것을 전제로 평가하였음.
-목록2에 설치된 제시외 기계기구[호이스트크레인(1.8ton)]는 이 사건 부동산의 부합물 또는 종물이라는 취지의 채무자겸소유자의 2025.12.11.자 ‘확약서’ 제출에 따라 평가 및 매각에 포함함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경16952 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 648-2, 후이즈스마트타워 5층 506호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1,482,715,800원

* 토지면적: 87.79㎡ (약 26.57평)

* 토지지분: 87.79㎡ (약 26.57평)

* 건물면적: 331.69㎡ (약 100.33평)

* 건물지분: 331.695㎡ (약 100.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항:

* 일괄매각 대상이며, 공장 및 광업재단 저당법 관련 목록이 포함됩니다.

* 소유자가 설치한 중층(약 118.36㎡)은 구분건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 기계기구는 동일성 판단 기준에 따라 평가되었으며, 일부 명판 미확인, 제작번호 불일치, 소재불명(1대), 미가동 상태이나 정상가동 가능 전제로 평가되었습니다.

* 제시외 기계기구(호이스트크레인 1.8ton)는 확약서 제출에 따라 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 고잔동에 위치하며, 수인분당선 호구포역 남서측 인근입니다. 주변은 공업시설, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재된 공업지대입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 용이한 Drive-in System이 적용됩니다. 인근에 버스정류장 및 지하철 호구포역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 9층 건물이며, 본건은 5층 506호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 샌드위치판넬, 바닥은 우레탄코팅 마감 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 35m의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 종류 및 채권자: 본 건은 인천지방법원 2024타경16952 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2019년 12월 30일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

* 해당 근저당권 외 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,405,200,000원

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 인천 남동구 고잔동 일대는 다수의 공장, 지식산업센터, 지원시설 등이 밀집한 대표적인 공업지대입니다.

* 교통 편의성: 수인분당선 호구포역 인근에 위치하고 있으며, 주요 도로 접근성이 양호하여 물류 이동 및 출퇴근에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 주위에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

* 기타: 학교, 병원, 대형마트 등 특정 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 자체 리스크:

* 본 건은 유동화 물건입니다.

* 내부 설비로 평가된 기계기구 중 일부는 명판 미확인, 제작번호 불일치, 소재 불명, 미가동 상태 등의 이력이 있어, 실제 상태 점검이 필요합니다.

* 소유자가 설치한 중층 구조물은 평가에 포함되었으나, 관련 법규 준수 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 기계기구(호이스트크레인)는 채무자 겸 소유자의 확약서에 따라 매각에 포함되므로, 인수 후 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 임대 관련 리스크: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이지만, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 남동구 내 주요 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 역세권의 교통 이점과 일괄매각이라는 장점을 가지고 있습니다. 공장 및 기계기구 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 제조업체의 생산 설비와 함께 매입할 경우 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 포함된 기계기구의 상태 및 법적 평가 기준, 미상의 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있어 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 호구포역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 산업단지 내에 있어 관련 기업과의 연계성이 좋습니다.

* 용도 적합성: 지식산업센터 및 공장 용도로 이용 가능하여 제조업체나 IT 관련 기업의 사업장으로 적합합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 부동산 소유권 확보 및 관리가 용이합니다.

* 포함 설비: 기계기구 일체가 포함되어 있어, 별도의 설비 투자 없이 즉시 가동 가능한 생산 시설을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정평가액 1,482,715,800원을 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 건은 임차인의 인수 보증금이 없는 것으로 확인되어, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 매각 대상에 포함된 기계기구의 가치와 상태, 그리고 현장 조사를 통해 파악된 물건의 실제 가치 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

* 단, 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사와 경쟁 물건 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.