나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31330 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1116호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건물 중 광주역한국아델리움 제11층 제1116호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 1-(가) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차타워 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복3차선, 남측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31330 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1116호

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

주위환경: 본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 광주역 인근 상업지대로 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량으로 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 유한회사비알케이

* 근저당: 우리은행 (56,280,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이도윤 (182,300,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (182,300,000원) - 말소 예정

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당이 말소기준권리이며, 을2 주택임차권 및 갑2 강제경매 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 238,580,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이도윤)

* 보증금: 182,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2022-12-13

* 확정일자: 2022-10-17

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

권리분석 종합: 본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당보다 나중에 설정된 주택임차권 및 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 이도윤 씨는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건이 위치한 지역은 광주역 인근의 상업지대로, 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 상권은 활성화된 편입니다. 인근에 편의점, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있으며, NC백화점과 광주은행 등 편의시설 이용도 용이합니다.

향후 개발 가능성: 광주역 역세권 개발 및 인근 지역의 지속적인 상업 활동으로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다. NC백화점, 광주은행 등도 가까운 거리에 위치합니다.

주거환경: 오피스텔로서 1인 또는 2인 가구에 적합한 형태를 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

오피스텔 특성: 오피스텔은 일반 아파트 대비 환금성이나 가격 변동성이 상대적으로 클 수 있습니다.

임대 관계: 현재 임차인의 임대 관계는 파악되었으나, 만약 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. (본 건에서는 임차인 이도윤 씨가 대항력 없으며 인수 보증금 0원이므로 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

혐오시설 여부: 주변 지역에 소각장 등 혐오시설이 과거 논란이 되었던 사례는 있으나, 본건 소재지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 감정가 대비 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 오피스텔이라는 점과 지역 내 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

우수한 입지: 광주역 인근으로 교통이 편리하며, 상업지구에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 역세권 개발 및 주변 지역의 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세를 분석한 결과, '광주역한국아델리움'의 48.91㎡(약 14.8평) 오피스텔 매물은 2023년 12월 전세 1억 8,140만원, 월세 1억 8,430만원/11만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 최근 실거래가 정보가 직접적으로 나와 있지 않으나, 유사 면적의 오피스텔이 1억 8천만원대 이상의 전월세가를 기록하고 있음을 감안할 때, 매매가는 감정가 219,000,000원 내외 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 219,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 1차 경매에서 감정가 수준인 219,000,000원 내외에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 신중한 투자를 위해 시세보다 다소 낮은 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.