나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3905 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 우산동 소재 우산동행정복지센터 북측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설, 공공시설 등으로 구성된 상업, 업무지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동 집합건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택(아파트) 내 4층 401호 단위세대로서, 외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트이고, 내부 구조는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형 평지이고, 1동 집합건물의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역(2014-10-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3905 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 4층401호

용도: 아파트

감정가: 374,000,000원

토지면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓으며, 공용 면적을 포함합니다)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위환경: 광주광역시 광산구 우산동 소재 우산동행정복지센터 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 공공시설 등으로 구성된 상업, 업무지대입니다.

교통상황: 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 좋습니다.

건물 구조 및 상태: 해당 물건은 1동 집합건물인 철근콘크리트구조 12층 공동주택(아파트) 내 4층 401호 단위세대입니다. 외벽은 콘크리트벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 PVC샷시 이중창으로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지이며, 1동 집합건물의 용지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 소로에 접하고 있어 출입도로 상태가 양호합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 을1 근저당권 (2024-08-13, 광주새마을금고, 159,600,000원)

등기부채권 총액: 259,600,000원 (근저당 2건)

임차인 현황:

임차인: 한국토지주택공사(입주자박영순)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-28

확정일자: 2024-08-29

배당신고일자: 2026-07-15

대항력: 없음

비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 이용 현황: 주위는 업무시설, 공공시설 등으로 구성된 상업, 업무지대입니다.

주변 개발 계획: 택지개발지구(완료)로 지정된 이력이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 우산동행정복지센터가 북측 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

교통: 간선도로 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 일상생활에서의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

임대 내역: 보고서 작성 시점 기준으로 임대 내역은 미상입니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았으며, 상업 및 업무지대로서 일반적인 생활 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 상업, 업무지대에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건축물 및 토지 상태는 양호하나, 토지이용계획상의 다양한 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

권리관계상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 부담이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석이 명확합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 광주광역시 내 상업, 업무 밀집 지역에 위치하여 직주근접 및 투자 가치가 높습니다.

권리상 안전: 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 단순하며 안전합니다.

생활 편의: 행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있고 교통 환경이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 보증금 부담은 없습니다.

감정가는 374,000,000원이며, 말소기준권리 이하 모든 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 차별화된 입찰 전략 수립이 필요하나, 일반적인 경매에서는 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 374,000,000원 을 기준으로 하되, 실제 입찰 시점의 시장 상황을 면밀히 검토하여 유동적으로 판단하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.