나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30423 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 797 한옥마을서해그랑블 105동 16층 1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 "전주고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 아파트부지

인접 도로상태등

서측 및 남측 출입구를 통하여 왕복2차선 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 지구단위계획구역(2018-03-15), 완충녹지(2017-12-15) (저촉) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(전주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주동초등학교, 신일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-12-15) (물왕멀)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30423 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 797 한옥마을서해그랑블 105동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 428,000,000원

토지면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

집합건물 정보:

* 총괄표제부: 건물 연면적 125,141.28㎡, 대지면적 38,873.5㎡, 총 세대수 821세대, 사용승인일 2018.03.12

* 표제부: 105동, 19층 중 16층, 건물 면적 588.01㎡ (총 층 면적), 철근콘크리트구조

* 전유부: 105동 1602호, 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라북도 전주시 완산구 중노송동 "전주고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황:

인근에 시내버스승강장이 위치해 있으며, 차량 통행은 원활한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 아파트입니다.

토지 이용 및 도로 상태:

본건 토지는 아파트 부지로 이용 중이며, 서측 및 남측 출입구를 통해 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 학교환경 보호구역(상대/절대보호구역), 정비구역(물왕멀)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 주택임차권 (임차인: 고점철, 2023.02.09 접수)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고점철

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-01-29

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 280,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

말소기준권리:

갑5 압류 (전주시, 2025-03-20 접수)

등기부채권 총액:

280,000,000원 (임차인 보증금 기준)

인수 가능 채권:

임차인의 보증금 중 미배당분 (280,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중노송동 지역은 학교, 주거시설 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

대중교통 이용이 편리하여 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

아파트 단지 내 편의 시설(관리사무소, 주민공동시설 등)이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

전주고등학교, 전주동초등학교, 신일중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통:

시내버스 승강장이 가까워 시내 이동이 용이합니다.

편의시설:

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 고점철 씨의 보증금 280,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 해당 임차인의 보증금 외 추가 인수 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 물건명세서 상의 '인수' 가능성 고지는 명확한 주의가 필요합니다.

본 건은 정비구역(물왕멀)으로 지정되어 있어 향후 재개발 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 이는 사업 진행 상황에 따라 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 완충녹지 저촉, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등이 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 주거 환경이 안정적인 지역에 위치하고 있습니다.

단, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험은 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다.

정비구역 지정은 장기적인 지역 가치 상승 가능성을 내포하지만, 단기적으로는 개발 계획 및 진행 상황을 주시해야 합니다.

입지 및 생활 편의성은 우수하나, 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근(2018년)에 건축되어 건물 상태가 양호합니다.

학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인에 대한 인수 금액을 정확히 파악하고, 배당 현황을 철저히 분석하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 볼 때, 본 물건과 유사한 면적의 아파트 매매가는 375,000,000원 ~ 417,000,000원 수준입니다.

감정가는 428,000,000원입니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 그러나 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 명확히 고지되어 있습니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 실제 매수인이 부담하는 총 비용은 입찰가에 280,000,000원이 추가될 수 있습니다. 이를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 320,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 임차인 보증금 인수액을 포함한 총 예상 비용은 600,000,000원 (320,000,000원 + 280,000,000원)이 될 수 있습니다. 따라서 실제 배당에서 임차인이 얼마를 회수하는지에 따라 총 투자 비용이 크게 달라지므로, 철저한 배당 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.